Höegh Eiendom har drevet byutvikling på HasleLinje siden 2008 i samarbeid med AF Eiendom. Da Atea utfordret dem på å bygge et smartbygg, vurderte de det til å være en spennende utfordring, forteller prosjektdirektør Atle Sundby i Höegh Eiendom.

– Da vi fikk denne utfordringen fra Atea, satte vi en målsetning om at vi skulle bygge verdens smarteste bygg. Det var et hårete mål.

Atle Sundby. Foto: Privat

Prosjektet var støttet av Enova. Næringsbygget i Karvesvingen 5 stod ferdig for tre år siden.

– Det har skjedd mye på utviklingen av smarte løsninger siden da?

– Jada. Men fortsatt er dette et av Europas smarteste bygg.

Sensorer

Det er installert rundt 6 000 sensorer i bygget. De bidrar til å optimalisere driften og hente informasjon om tilstedeværelse, temperatur og bevegelsesmønsteret i bygget. Via apper foregår toveis kommunikasjon mellom brukere og bygget. Der kan brukerne eksempelvis bestille mat, booke møterom, melde avvik og få beskjeder fra drifterne. Heiser er koplet opp mot Schindlers serviceportal og integrert i byggets styringssystem.

Ventilasjon og varme er behovsstyrt. Når brukere går hjem, kuttes strømmen, og varmen settes ned. Arealbruk analyseres. Adgang til dører og heiser skjer via smarttelefoner.

– Behovsstyring av de tekniske anleggene gjør at vi har cirka 40 prosent lavere effekttopper på kjøling og cirka 25 prosent lavere effekttopper på varme. Vi ser også en årlig energireduksjon på nærmere 50 prosent. Det sparer mye energi, både installasjonsmessig og med tanke på driftskostnader, sier Sundby.

Smartfelle

I ettertid er det endel funksjoner Sundby tror de kunne klart seg uten.

– Det var ikke alle smarte ting som var like brukervennlig, og som vi var fornøyd med. For eksempel app som styrte lyset.

– Kan det blir for smart, slik at det oppleves kronglete og vanskelig?

– Ja, og det er en felle som det er lett å gå i. Vi lever av fornøyde leietakere, og de skal ha et enkelt brukergrensesnitt når de bruker byggene våre.

Lærdommen og de nye funksjonene tar de med seg til andre prosjekter. Sundby innrømmer at de ville angrepet prosjektet på en annen måte i dag hvis de skulle gjort det på nytt.

– Målene, funksjonene og ønskene kunne vært tydeligere fra starten av. Vi ville da hatt bedre kommunikasjon med entreprenør om at vi ikke hadde alle svarene, og fått bedre frem at det var et innovasjonsprosjekt. Vi har også erfart at når et bygg er ferdig, er det ikke ferdig. Det trenger en innkjøringsfase fra vårt driftsteam, sier han.

Rød tråd

Seniorrådgiver i Evotek, Eirik Bjørnstad, var smartbygg-rådgiver tilknyttet Multiconsult under utviklingen og byggingen av Karvesvingen 5 på HasleLinje.

Eirik Bjørnstad. Foto: Multiconsult

– En rød tråd i prosjektet, og som vi gjorde riktig, var å ha fokus på behov og ikke hoppe over første og beste teknologi. Vi prøvde å tenke helhetlig og la behovene legge premissene. For Höegh var det viktig å ha en sterk bærekraftprofil og samtidig være brukerorientert, sier han.

Det ble lagt ned utallige arbeidstimer for å finne gode, energieffektive løsninger. Blant annet er snøsmelting basert på værprognoser, slik at man varmer opp bakken bare når det er behov. Strømmen kuttes i stikkontaktene når det ikke er folk i bygget. Slike små tiltak merkes ikke av brukerne, men sparer litt watt her og litt watt der. Bygget fyller BREEAM Excellent-kravene og har passivhusstandard. Grønne tak, brønnpark og solcelle er heller ikke merkbart blant brukerne, men det er et poeng at de skal bli bevisst på det:

– Vi etablerte informasjonsskjermer, der vi løftet frem de tiltakene som var gjort, og som viser live data på hvordan bygget brukes til enhver tid. Byggene på HasleLinje sammenlignes på energibruk, på hvor gode de er til å sortere avfall og andre parametre for å skape engasjement rundt bærekraft, sier Bjørnstad.

Krevende

Bjørnstad mener man ikke må være naiv på hva et smartbygg krever. Å gjøre byggene mer avanserte er ikke alltid riktig. Jo mer avansert teknologi, jo mer krever det av prosjektering, gjennomføring, testing, og driftspersonell.

– Kan smarte bygg bli usmarte fordi utviklingen går fra dem?

– For meg er det viktigere at bygg fungerer slik man har tenkt, enn at de til enhver tid er det smarteste bygget i verden. Brukerne og eierne av byggene må har eierskap til løsningene slik at de vedlikeholdes og videreutvikles for å holde bygget fungerende og relevant. Dersom ingen bryr seg om funksjonene i bygget, vil løsningene over tid visne bort.