– Akkurat nå er Økern Portal det største private byggeprosjektet i Norge. Ikke kun på grunn av størrelsen, men også på grunn av investeringen på rundt 2,1 milliarder kroner. Visjonen vår som utbygger er å skape «et bærekraftig fellesskap mellom næring og nærmiljø». Vi tenker da mye bredere enn kun miljø, sertifiseringer og energieffektivisering. Til vår driftsansvarlig av spisestedene i bygget, har vi satt krav om tiltak mot matsvinn, og at et visst antall ansatte skal sysselsettes via NAV-tiltak. Dessuten er det stilt krav til entreprenør og underentreprenører om «Oslomodellen», som involverer bruk av lærlinger, fast ansatte med mer, sier Richard Groven, forvaltningsansvarlig og eiendomssjef i Oslo Pensjonsforsikring AS (OPF), som eies av Oslo kommune og er et av landets største eiendomsinvestorer.

OPF-konsernet forvalter og utvikler rundt 700.000 kvadratmeter med næringseiendom i Norge fordelt på 36 bygg innen kontor, hotell, handel, logistikk og industri. Konsernet har en forvaltningskapital på 100 milliarder kroner totalt, hvorav 18 milliarder er allokert eiendom.

Viktig ny bydel: Flere funksjoner gir byrom som fungerer

Økern Portal åpner sommeren 2021, og blir verken et homogent kontorfellesskap eller et kjøpesenter med noen få «ekstratilbud», men et åpent «samfunn» der næringsvirksomhet og nærmiljø knyttes sammen. Bygget og arealet rundt vil romme mange typer aktiviteter, som kombinert bidrar til en helhetlig byutvikling. Sommeren 2022 åpner også et konferansehotell som del av bygningsmassen.

Foto: Julia Naglestad / Studio B13 for Fremtidens Byggenæring

– Økern Portal får fleksible kontorløsninger og co-working-arealer, spisesteder, bakeri og kiosk, apotek, lege og tannlege, sykkelverksted og pick-up-point for varer bestilt på nettet, frisører og treningssenter, sier han.

Dessuten blir det anlagt en stor park og treningsanlegg under åpen himmel: Rett utenfor bygget. Det 7 mål taket vil bli grønt, og i 40 centimeter jord skal det sås gressfrø.

– Taket vil få løpebane, bikuber og parsellhager, og i tillegg ha en nyttig funksjon som fordrøyningsanlegg for regnvann slik at overvann kan håndteres, sier han.

Bygget vil få BREEAM-Excellent-sertifisering, og blant annet er fasaden laget av 70 prosent resirkulert aluminium. Men la oss ikke glemme at bygget får en ganske banebrytende energiløsning for oppvarming og kjøling.

– Vi har boret brønner til grunnvannsnivå og etablert fasetanker for lagring av varme og kulde. Økern Portal er det første kontorbygget som får en slik løsning i Norge så vidt vi vet. Vi vil dessuten kunne utvide med 30.000 kvadratmeter på nabotomta, som vi også har kapasitet til å levere oppvarming og kjøling til, sier han.

Mangfold er viktig for byutviklingen

Richard Groven forteller at helhetstanken innen byutvikling endelig har kommet opp og frem i lyset. Mangfold er helt essensielt.

– Man må skape bygg med flere funksjoner og aktiviteter. For at et område skal få liv må menneskene som bruker det ha behov for å dra dit – de må ha et ærend der: Kombinasjonen av service, jobb, studier, småhandel, uteliv og fritidsaktiviteter, sier han.

Mangfold er ikke kun en suksessformel for byutvikling i Oslo, men for all fremtidsrettet byutvikling. Richard Groven minner om hvordan det på 80- og 90-tallet ble lagt opp til flere større kjøpesentre utenfor sentrum av bykjernene – med kun butikker og bilparkeringsplasser.

– Handelsstanden har fått mye av skylden, men det var i sin tid en villet politisk utvikling. Netthandel blir også ofte klandret for at handel i butikker har gått ned over hele landet. Men kun 5 til 6 prosent av handelen er nettbasert. Handelsstanden har lenge skapt konsepter kun på pris og ikke på innhold og opplevelser, og folk forbruker ikke helt på samme måte som tidligere. Næringen må fornye seg og tilpasse seg, sier Richard Groven.

Han nevner at i Bodø ble universitetet i sin tid plassert 1 mil utenfor sentrum, og i Fredrikstad er det nye sentralsykehuset plassert på et jorde midt mellom Fredrikstad og Moss.

– Slik plassering fungerer sikkert fint for driften, men det bidrar veldig lite til en helhetlig byutvikling. Men jeg synes at flere kommuner har blitt flinkere til å bygge flerfunksjonelle bygg med god plassering. Men større fortetningsprosjekter, især på Løren, mangler områder der flere aldersgrupper har tilgang til grønne områder for trim og rekreasjon. Bare det å ha en park hvor man kan ta med seg et pledd og en bok skaper mer trivsel og mer aktivitet, sier Groven.

Gode byrom skapes ikke av store blokker med bygningsmasse med få, spesifikke funksjoner: Kun kontorer – eller kun leiligheter.

– På Lysaker og Helsfyr er det for eksempel bare kontorer, og det blir ganske stille og forblåst etter klokken 17.00 på ettermiddagen. I Kvadraturen i Oslo er det nå for mange kontorer, og det er ikke nok å kun bygge ut flere restauranter. Typiske drabantbyer får akkurat det samme problemet med ensidighet, sier Groven.

Nydalen trekker han frem som et godt eksempel på god byutvikling: Et område av Oslo som var sparsommelig bebygget frem til industrialiseringen på midten av 1800-tallet.

– Lenge var det omtrent bare industri i Nydalen, men området har utviklet seg til å bli et sted med flere funksjoner. Først tungindustri og deretter kom kontorene, så BI, boliger og handel. Men byutvikling tar tid, ja, ofte 20 år til det første leilighetskomplekset kommer opp til det blir mer liv og flere aktiviteter, sier Richard Groven.

«Men er ikke bærekraft veldig dyrt?»

Det spørsmålet fikk Richard Groven nylig av mastergradsstudenter innen eiendomsutvikling fra Universitetet i Ås. Hva svarte han da?

Foto: Julia Naglestad / Studio B13 for Fremtidens Byggenæring

– Bærekraft er ikke noe man velger å investere i eller ikke. Bærekraft er en forutsetning, og vil bli enda viktigere i tiden som kommer. Vi får ikke leid ut et bygg om vi ikke tenker bærekraft og tar samfunnsansvar. Dette er sammen med økonomi som selvfølgelig veier tungt, en del av vår helhetsvurdering i ethvert prosjekt, sier Richard Groven.

Han har selv en mastergradsoppgave i drift og vedlikehold av bygninger fra NTH (nå NTNU) som han fullførte i 1991. Den gang var det kun 2 personer av de 200 på sivilingeniørkullet hans som tok mastergrad på dette temaet. Langsiktighetstanken for bygg har alltid fulgt med Richard Groven, men eiendomssjefen i OPF synes det har tatt lang tid for BAE-næringen å tenke kost-nytte-verdi: I sammenheng med livsløpet til et bygg som oppføres.

– Først de siste årene har det skjedd en endring bort fra tankegangen om lav byggekost som viktigste prioritering. Et bygg skal gjerne fungere i 50 år frem i tid, og det skal kunne konverteres til andre formål med tiden. Ingenting koster mer enn om man stadig må bygge om i forbindelse med utleie av lokaler, sier han.

Richard Groven forteller at å ha en langvarig avkastning på kapitalen, uten å ta unødig risiko, er OPFs viktigste oppgave som Oslo kommunes pensjonskasse.

– Med hensyn til ESG (Environmental Social and Governance) var vi veldig opptatt av å investere riktig, allerede før «grønne» Oslo byråd kom inn i Rådhuset etter siste kommunevalg. Vi investerer ikke i kull og våpen for å si det slik. På alle våre nybygg- og rehabiliteringsprosjekter setter vi krav om BREEAM-sertifisering, noe som også gjelder de eiendommene vi kjøper. På eksisterende bygningsmasse er vi med i et program i henhold til BREEAM-In-Use, og vi har allerede 6-7 bygg med denne sertifiseringen. Med hensyn til byutvikling prøver vi også å ta et sosialt ansvar, slik som med Økern Portal-prosjektet, men også på andre prosjekter som ligger i bynære strøk, som planene vi har på Ullevaal Stadion som OPF eier deler av, sier Richard Groven, sier han.

ØKERN PORTAL I TALL

Totalt: 78.000 m2.

Kontorer: 48.000 m2.

Hotell (Radisson Red): 212 rom over 9 etasjer, 12.000m2

Kontorfellesskap (Tribe): 150 arbeidsplasser.

Tjenester, mat og fellesarealer: 7.000 m2.

Treningssenter (Studio Jobbsprek): 2.200 m2.

Park: 7000 m2.

Tak: 7000 m2.