Kronikk av Hans Kristian Grani, CEO/ Daglig leder Areo AS.

Digitalisering og bærekraft er to store drivere i bygg, anlegg og eiendomsbransjen. Mens helhetlig bærekraft er det overordnede målet er digitalisering og den prosessendring det muliggjør det viktigste virkemidlet.

Fokus på utvikling i bransjen har i stor grad vært knyttet til økonomi, og da mer på innsparinger og effektivisering enn på økt verdiskapning. Tross dette er vi kjent som “bransjen uten produktivitetsforbedringer”.

Et annet stempel vi har fått er “40% bransjen”. Dette basert på vår andel ressurser konsumert og avfall og utslipp generert. Det grønne skiftet har imidlertid nådd oss og vi ser en klar trend der byggeplassen skal være utslippsfri og klimasnål. I brukssfasen skal bygg konservere, redusere og gjenbruke ressurser på en effektiv måte.

Foto: Areo

Norge har vært flink til er det å løfte frem bærekraftige forbildeprosjekter. Vi har Powerhouse-samarbeidet med bygg som produserer mer energi enn det de vil forbruke over sin levetid - byggeprosess og materialproduksjon inkludert. Og vi har offentlige byggherrer med visjoner om digitale tvillinger som skal gi store rasjonaliseringsgevinster i hele livsløpet - med størst effekt i byggets bruksfase. Vi er i en fase der grønt ikke bare er godt for miljøet men godt for økonomien. Arbeidstakere ønsker å jobbe i grønne profilbygg og investorer ønsker å finansiere miljøbygg. Dette gir eier og leier umiddelbare økonomiske incitament.

Neste steg i den bærekraftige utviklingen må være todelt. For det første må grønne arealer bli generelt tilgjengelig i bransjen slik at ikke bare et hundretalls miljøsertifiserte bygg i Oslo sentrum blir “bærekraftige”. For at det skal monne trenger vi et bredt og generelt bransjeløft som gir uttelling i de eksisterende byggene og i distriktene. For det andre må vi ta inn den sosiale delen av bærekraften og ha fokus på den funksjon byggene har, at arealer utnyttes effektivt og at medarbeidere trives, er produktive og skaper noe for seg selv, samfunnet og bedriften

Etter hvert som en får bedre og bedre kontroll på ENØK-tiltak knyttet til regulering, automasjon og etterisolering er det viktig å løfte blikket og se på ytterligere muligheter for ressursbesparelser og verdiskaping. Etter som vi er så vant med å regne alle KPIer som forbruk per kvadratmeter, glemmer vi lett at de mest effektive arealene er de vi ikke bygger. Så kommer de vi kan gjenbruke, modernisere og effektivisere. Som en tommelfingerregel vil en lik prosentvis reduksjon i arealforbruk ha ti ganger så stor effekt som en tilsvarende prosentvis reduksjon i energiforbruk.

Fører en denne tanken videre vil den neste ti-gangern i effektiviseringsgevinst være å tilby og bruke arealer som er produktive, trivelige, inspirerende og som støtter opp under den virksomhet som skal bedrives.

Nye bransjeaktørers forretningside er nettopp å tilby fleksible lokaler der de klarer å få inn så mange “medlemmer” som mulig på et gitt areal og hele tiden optimalisere et miljø som gjør de fornøyde med den tildelte plassen. Og i tillegg til basistjenester som “et sted å sitte” og “et sted å møtes” blir arealene vi omgir oss i stadig mer oppkoblede og beriket med fysiske og digitale tjenester med mulighet for rasjonell deling, gjenbruk og tilkobling.

Digitale muligheter

Løsningen på hvordan bærekraft skal demokratiseres i bransjen ligger ikke i én spesiell teknologi. Det ligger heller i hvordan ulike teknologier kan spille sammen for kontinuerlig og helhetlig forbedring.

Med gode BIM modeller for bruk og forvaltning får en et godt underlag for livsløps-integrasjon. En vet hvordan systemene og bygningsdelene er prosjektert, hva som er levert og hvordan de er forutsatt å brukes, driftes og holdes ved like.

Med IoT, automasjon og billig sensorikk vil en kunne løpende måle, korrigere og optimalisere alle ytelser i bygget. Fokus på miljø- og helse-sertifisering kan i bruksfasen endres fra å dokumentere teoretiske kalkyler til å måle faktiske resultater.

Med skytjenester, mobile applikasjoner og avansert visualisering kan en finne den rette balansen mellom å la byggene drifte seg selv og å få godt underlag for gode og rasjonelle beslutninger.

Med samhandlingsteknologi kan en dele oppgaver, samarbeide om måloppnåelse og dele data anonymisert for å sammen ta bransjeløftet.

Hvordan komme i gang

Hvordan en starter en digitaliseringsreise er situasjonsbestemt. Alle bygg og porteføljer er unike og det er og de ulike konstellasjoner av eier, forvalter og bruker.

Illustrasjon: Areo / Entra

For nybygg er det viktig å sette de rette krav ved kontraktsinngåelse slik at god dokumentasjon og historikk fanges opp løpende og prosjektet kan overlevere gode modeller - både “som prosjektert” og “som bygget”. På samme måte som for det fysiske bygget må ha en prosess for systematisk ferdigstillelse av den digitale tvillingen - validering, overtagelse og prøvedrift.

Moderne bygg må prosjekteres og bygges for fleksibilitet og rasjonell drift og digitalisering må understøtte denne fleksibiliteten etter overtagelse.

Moderne bygg har gjerne mye automatikk. En snakker gjerne om autonome bygg som skal “klare seg selv”. I praksis viser det seg derimot at noe må overvåke, måle og validerer at ting går som planlagt. Enkle målinger kan avdekke feilsituasjoner som at kjøling og varme går på samtidig eller at teoretiske modeller for hvordan inneklima skal oppfattes for de ute i et areal er forskjellig når en måler der de faktisk er.

Men hva så med eksisterende bygg? På mange måter er det enklere å komme i gang med digitale forbedringsprosjekter for eksisterende og gamle bygg. Effektivitetsgevinsten er større og teknologier som mobil datafangst, “Scan til BIM”, “Tegning til BIM”, digitale produktkataloger m.m gjør det enkelt å fange og strukturere akkurat de delene av en digital tvilling en trenger. Tilsvarende kan trådløse batteridrevne mini-sensorer som snakker med sikre skyløsninger gi akkurat de målinger og den automasjon som trengs for å optimalisere produktivitet, trivsel og påvirkning på det ytre og indre miljø.