Select Language
English- French
- German
- Italian
- Spanish
Sophies Minde huset i tidligere tider et sykehus, og er de siste årene benyttet som barnehage. De øverste etasjene stått ledige mens barnehagen har vært i drift, men etter fullført rehabilitering skal hele bygget tas i bruk.
– Dette prosjektet har vi sett frem til å starte opp. Å rehabilitere eksisterende bygg er noe vi vil gjøre mer av i årene som kommer. Det er også viktig for oss å ha aktivitet i lokaler som har stått ledige, som tilfellet er med de øverste etasjene her, sier adm.dir. i Oslobygg, Eli Grimsby.
– Vi er stolte av å få være med på rehabiliteringen av et historisk og ærverdig bygg, som mange av Oslos innbyggere vil få glede av langt inn i fremtiden, sier Reidar Wulfsberg, daglig leder i Vedal Entreprenør AS.
Nye Sophies Minde skal sikre barnehagekapasitet i Bydel Grünerløkka i årene fremover, og bydelshuset skal fungere som et nav i bydelen for bydelens tjenester.
I de rehabiliterte lokalene blir det fortsatt barnehage, hvor antall avdelinger økes fra 17 til 20 og i tillegg vil de oppgraderte lokalene huse kontorer og bydelsfunksjoner for Bydel Grünerløkka. Her blir det helsestasjon, svangerskapskontroll, Oslohjelpa og forsamlingslokaler for bydelens innbyggere.
Det er totalt ca. 13 200 kvadratmeter som skal rehabiliteres. Det verneverdige Sophies Minde-bygget har behov for rehabilitering, både innvendig og utvendig. De fysiske arbeidene med rehabiliteringen starter i august, men Oslobygg er allerede i gang med planleggingen av arbeidet.
Uteområdet til eiendommen og Bülow Hanssens plass blir også rustet opp som en del av prosjektet. Det skal etableres ca. 7 100 kvadratmeter med utendørs lekeareal tilhørende barnehagen, og uteområdene skal bli et verdifullt supplement til beboere i området.
– Et av hovedmålene til Oslobygg er å jobbe for gode nabolag. Den målsettingen tar vi også med oss på byggeplassen, for å redusere belastningen overfor naboene i byggeperioden, sier Eli Grimsby.
Prosjektet har som mål å sertifiseres til «Very Good» i BREEAM-NOR og skal gjennomføres som en utslippsfri byggeplass.
Da planen for bygget var på offentlig høring, kom det inn mange gode innspill fra innbyggere i nabolaget rundt Carl Berners plass. Det vitner om stort engasjement og ikke minst eierskap til et av de mest synlige landemerkene ved en av Oslos travleste trafikk-knutepunkt.
Prosjektet omfatter rivning/rehabilitering av eksisterende næringsbygg og oppføring av et nytt bygg på ca. 5 100 m2 fordelt på fire etasjer.
Bygget, som er plassert i sentrum av Frekhaug, vil få næringsarealer i de to nederste etasjene og 22 boliger for utleie i de to øverste. Det vektlegges bruk av miljøeffektive løsninger og gode kvaliteter på både materialer og tekniske anlegg.
Prosjektet er utviklet i godt samarbeid mellom byggherre og entreprenør, og byggearbeidene starter i mars 2023 med forventet ferdigstillelse i juli 2024.
– Vi setter stor pris på den tilliten Frekhaug Torg AS har vist oss i prosessen med utvikling av prosjektet. LAB har høye ambisjoner for prosjektet, og vi ser frem til oppdraget med ombygging/rehabilitering og tilbygg i samspill med byggherre, sier Gard Kvalheim, administrerende direktør i LAB Entreprenør AS.
Den nye avtalen med Entra kommer etter en åpen anbudskonkurranse og sikrer Utdanningsdirektoratet (Udir) sentralt beliggende og godt tilpassede kontorlokaler også de neste ti årene. Avtalen omfatter i underkant av 6 000 kvadratmeter med kontorlokaler. Udir vil med den nye avtalen samle sine medarbeidere i tre tilstøtende etasjer.
– Vi har trivdes veldig godt i Schweigaards gate fra vi flyttet inn her i 2010. Siden den gang har mye endret seg, og vi trenger lokaler som fungerer bedre for de varierte måtene vi jobber på i dag. Vi ser frem til å fortsette samarbeidet vi har med Entra når vi nå skal bygge om. Vi skal ha færre etasjer enn i dag, men vi skal utnytte plassen bedre. Ansatte skal oppleve å komme til et kontor med liv og energi, hvor de finner arbeidsplasser for både samarbeid og konsentrasjon, sier Morten Rosenkvist, direktør i Udir.
De nye kontorlokalene til Udir vil bli tilrettelagt for en aktivitetsbasert arbeidsform. Etasjene vil bli delt opp i soner tilpasset ulike måter å arbeide på som konsentrasjonsarbeid eller kreative prosesser som krever en større grad av samhandling.
– Vi er selvfølgelig svært fornøyde med at Udir har valgt å inngå en ny avtale med oss i Entra. Kontorets rolle er i endring, og vi gleder oss til å jobbe tett sammen med Udir i den videre prosessen med å utforme kontorer tilrettelagt for fremtidens arbeidsform, sier Kjetil Hoff, direktør for eiendomsforvaltning i Entra.
Udir oppgir blant annet nærheten til Norges største kollektivknutepunkt som en av faktorene for å signere en ny avtale med Entra i Schweigaards gate 15 B.
– Vi ønsker at alle våre medarbeidere, og også alle som skal besøke oss, skal kunne reise til og fra Oslo-kontoret vårt på en miljøvennlig og effektiv måte. Da kan vi ikke få en bedre beliggenhet enn det vi har her i Schweigaards gate. Hensyn til miljø, gjenbruk og lokalenes egnethet for å realisere arbeidsplasskonseptet vårt var sentrale elementer i avgjørelsen vår, sier Rosenkvist i Udir.
Schweigaards gate 15 B ligger tett på jernbanesporene til Oslo S. Gangbrua som forbinder Schweigaardsgate og Grønland med Barcode og Bjørvika er en integrert del av bygget, og herfra er det direkte tilgang til sporene ved Oslo S. I tillegg til tog, ligger både trikk, buss og t-bane kun minutter unna eiendommen, og det er tilrettelagt for å sykle til jobb med egen sykkelparkering i bygget.
Prosjektet omfatter sammenslåing og totalrehabilitering av eiendommene i Kvadraturen i Oslo, med et planlagt tilbygg i eksisterende bakgård. Etter sammenslåing og tilbygg vil kontorbygget være på over 15 000 m2 BTA, med utadrettet virksomhet på gateplan.
Fra venstre: Fabian Eggum (Prosjektsjef, AF Byggfornyelse), Gunnar Fredriksen (Prosjektdirektør, Linstow), Vegard Bjoland (Prosjektdirektør, AF Byggfornyelse), Runa Barli (Prosjektleder, Linstow), Birger Kristiansen (Direktør, AF Byggfornyelse). Foto: AF Gruppen
Kontrakten gjennomføres som en samspillsentreprise i to faser, hvor andre fase gjelder utførelse. Dersom endelig kontrakt for utførelse signeres, vil kontraktsverdien tas inn i ordrereserven. Forventet byggekostnad er på ca. MNOK 480.
Det planlegges større endringer i byggets fasade, med utvidelse av vinduer og god materialitet som vil løfte byggets uttrykk og gi det en sterk visuell identitet. Etter transformasjonen er målet at eiendommen skal oppleves som en attraksjon i byen. Arkitekt i prosjektet er Lund+Slaatto Arkitekter.
– Dette er et omfattende og komplekst prosjekt, og en god kombinasjon av nybygg og rehabilitering. Vi ser frem til et spennende samarbeid med Linstow, og gleder oss til å bidra med bærekraftig ombygging for å ta vare på det som allerede er bygget, sier Eirik Wraal, konserndirektør i AF Gruppen.
Bygget skal BREEAM-sertifiseres og har som mål å oppnå Energiklasse A. Det legges stor vekt på bærekraftig materialbruk og fleksible løsninger.
Samspillet starter umiddelbart etter signering og planlagt byggestart er i 1. kvartal 2024.
Prosjektet er andre trinn i rehabiliteringen, og består av nye glasstak over eksisterende gårdsrom, ny innvendig fasade mot gårdsrom, innredning og nye konstruksjoner i gårdsrommet, samt innredningsarbeider. Et mål for prosjektet er også å knytte bygget i DMG15 sammen med Ingeniørenes Hus.
– Vi ser frem til videre samarbeid med Malling & Co, Sameiet og Nordea Liv, og takker for at vi får fornyet tillit i prosjektet. Bygget har allerede fått et skikkelig løft i første trinn av prosjektet, og vi gleder vi oss nå til å videreføre våre arbeider i bakgård og for innvendige arealer, sier Eirik Wraal, konserndirektør i AF Gruppen.
Byggestart er i mars 2023, med ferdigstillelse i første kvartal 2024.
– Det er viktig at kunden forstår hvor viktig tidligfase er. Det er der vi reduserer usikkerhet, og sørger for at vi får et bygg som svarer til de kvaliteter og den materialbruk som er ventet. Det er svært uheldig når rådgiver først involveres et stykke ut i prosjektet, etter at entreprenør er i gang, eller at tidligfase nedprioriteres, forteller seksjonsleder for tilstand og bygningsvern hos prosjekterings- og rådgivingselskapet Multiconsult, Espen Halvorsen.
Skal rehabiliteringsprosjektet lønne seg, må det være en gjennomarbeidet plan i bunnen.
Foto: Erik Burås / Studio B13
– Et typisk prosjekt er for oss delt inn i tre: Det er skissefase, forprosjekt og detaljprosjekt med påfølgende byggefase. Skisseprosjektet er tidligfasen: Da kommer innspill fra arkitekt og enkelte av de rådgivende ingeniørene. Da ser vi også hva kunden ønsker. Det resulterer ofte i en grov kalkyle, og det avgjør om bygget bør rives eller om en er best tjent med å rehabilitere. Vi informerer om konsekvenser av de valgene som blir tatt, og hvilke instanser som må inn hvis valget er å rehabilitere. Etter forprosjekt tas endelig beslutning på hvorvidt prosjektet skal gjennomføres. Da skal alle vesentlige forhold være kartlagt og en kalkyle med beregnet usikkerhet skal foreligge.
– Omsorgsplikten vi har som rådgivere innebærer at vi må synliggjøre overfor kunde alle prosessene en vellykket rehabilitering krever. Forhold rundt byggesak og vernestatus må avklares tidlig i prosjektet. Sentrale premissfag som brannrådgiver og bygningsfysiker bør involveres i de første fasene, slik at forholdene ligger til rette for et gjennomførbart prosjekt. Videre må en miljørådgiver involveres, slik at helse- og miljøfarlig avfall kartlegges. Skal du utføre gravearbeider tilknyttet et nytt fundament, må du ha en tiltaksplan. Blir mye av bærekonstruksjonen revet, må vi se på stabiliteten i bygget og gjøre for eksempel jordskjelvsberegninger. Er det fredningspremisser inne, må kanskje riksantikvaren inn. Dette krever tid og ressurser. Det kan også gi stopp i byggeprosjektet, og det er derfor viktig at alle disse tingene er på plass før entreprenøren begynner.
Foto: Erik Burås / Studio B13
– Det har vært en trend med utførelsesentrepriser og enkelte totalentrepriser i rehabiliteringsprosjekter. Det vi har sett i senere tid er den nye formen for samspillsentreprise: Både byggherre, prosjekterende og entreprenør går inn med åpne bøker, hvor de i felleskap ser hva kunden vil ha, og entreprenørens priser og løsninger blir lagt på bordet. Da får vi en omforent løsning, med innspill fra alle sentrale parter i prosjektet. Dette gir gjerne en målpris, med et prosentvis incentiv i bunn angående fordeling av overskudd/underskudd. Vi ser altså at vi kan klare å bygge dette, med usikkerhet inne, og så fordeler vi fortjenesten etter målprisen. Fordelen er at alle trekker i samme enden av tauet. Det blir færre konflikter. Alle ønsker å få et best mulig bygg, og både spare tid og få høyest mulig verdi og/eller inntjening.
– En annen usikkerhet er en usikker byggherre, som ikke helt vet hva vedkommende vil ha. Da kommer det stadige endringer og korrigeringer underveis. Det kan være veldig utfordrende for en prosjekteringsgruppe. Har du en sterk byggherre, som overstyrer prosjekterende, blir det også utfordrende. Det kan også bli kostbart i lengden. I en god prosjektgruppe ser vi kompetente personer i ledelsen på alle sider av bordet – byggherre, prosjekterende og entr
– Jo mer vi vet, jo lavere blir usikkerheten. Et godt tidligprosjekt sørger for dette. Underveis i prosjektene har vi også usikkerhetsanalyser, hvor vi gjerne går inn med en ekstern rådgiver og ser på underlaget som ble laget av prosjekterende og entreprenør, i håp om å redusere usikkerheten ytterligere.
– Vi har jobbet med rehabiliteringsprosjekter ganske lenge, og vi kjenner jo byggene og vi vet hvordan de er oppført. Kanskje vet vi mye om bygningsmaterialene og hvem som var arkitekt. Bruker vi da kompetansen vi har, sammen med erfaringsoverføring fra andre prosjekter, går usikkerheten ned med et økende antall rehabiliteringsprosjekter. Mye kan gjøres smart og effektivt med riktig personell på riktig jobb. Dyktige fagfolk er helt avgjørende.
Knut Holtan Sørensen er professor og forsker ved Institutt for tverrfaglige kulturstudier ved Det humanistiske fakultet ved Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU). Han er opptatt av at vi trenger å vite mer om hvordan energieffektivisering ivaretas i oppussings-prosesser, framfor alt når det gjelder næringsbygg. Han tar til orde for at vi må gå grundigere til verks for å danne et grunnlag for de beslutninger som bør tas seinere om en eventuell endring av regelverket.
Utredning
– Hvilken type utredning er det du ser for deg – kan det bli en NOU tror du?
– Det er ikke en fremmed tanke. Uansett er jeg ganske sikker på at myndighetene må inn i bildet her på en eller annen måte, så en NOU ville muligens være formålstjenlig. Byggebransjen er jo ikke kjent for å gå foran når det gjelder nyskapning, men er i stedet ganske regelstyrt. Dersom det er slik at vi ønsker å påvirke sektoren til å endre prosesser i retning av bedre energieffektivitet ved rehabilitering, er det nok viktig at vi ser på regelverket. Et av spørsmålene vi bør stille til en eventuell utredning, er «Hva slags tiltak bør gjøres for å sikre bedre ivaretakelse av hensynet til energieffektivisering ved rehabilitering av bygg, fram for alt næringsbygg»?
Foto: NTNU
– Er det ikke private byggherrer som utgjør den største gruppen av tiltakshavere, og de er vel blitt ganske bevisste?
– Vel, jeg observerer at mange sier de er opptatt av det grønne skiftet og mer energieffektive bygg. Men jeg er ikke sikker på at det er dette som driver oppussingsprosessene deres. Tvert om er det mer generelle ønsker om bedre komfort og høyere estetisk standard. Bedre komfort kan gjerne handle om å gjøre noe med at det er gulvkaldt, at det trekker i de gamle husene, og så videre. Dermed skjer det en utskifting av vinduer og dører og kanskje også en viss forbedring når det gjelder isolasjon. Det gir i sum den effekten at man også blir mer energieffektiv, men dette er mer et resultat av ønsket om økt komfort enn at man har tenkt på energieffektivisering. I næringsbygg kan rehabilitering være spesielt innrettet mot mer effektive kontorløsning eller et mer moderne utseende. Slik sett er det ikke energieffektiviseringshensyn som driver prosessene. Dette er en av mange grunner til at jeg gjerne skulle ha sett en god og grundig utredning om disse spørsmålene og hvordan energieffektivisering kan få en mer framtredende plass, sier han ettertenksomt.
Økonomi
– Er det andre faktorer du ser for deg er viktige for dem som skal pusse opp?
– Ja, det er uten tvil viktig for både private og profesjonelle tiltakshavere at man får en god økonomi i prosjektene sine. Det betyr kanskje at du skal ha gjort ting så rimelig som mulig, men det kan også bety at du gjør litt andre valg fordi du ønsker å spare penger over tid. Ved det siste alternativet er vi igjen inne på at dette kan ha et element av energisparing, men det er ikke nødvendigvis tilfellet og det er neppe regelverket styrer. Kortsiktige økonomiske har antakelig betydning, og derfor er det positivt at vi har Enova, som i flere tilfeller kan gi et visst tilskudd til gode oppussingsprosjekter. Dessuten er de også et eksempel på at den som søker god informasjon for sitt oppussingsprosjekt, kan finne det hos dem. I det hele tatt er kunnskap om hva som er klokt å gjøre, og som ikke er avhengig av leverandører, et viktig punkt. Vi må altså finne ut av hvilken informasjon som er etterspurt og relevant, og kanskje gjennom denne peke folk i riktig retning. Det betyr at det er viktig med opplæring av håndverkere, for eksempel.
– Dermed er det ikke sikkert at det trengs et nytt regelverk?
– Saken er at det vet vi ikke sikkert. Det er imidlertid på tide at man setter seg ned for å vurdere dette, og at det gjøres målrettet. Det er derfor jeg tenker at for eksempel en NOU ville ha vært en mulig vei å gå. Det er komplisert å gjøre gode valg for å ivareta hensynet til energieffektivisering i et oppussingsprosjekt. Folk søker etter informasjon og lærer mye av hverandre, men det er ikke nødvendigvis energieffektivisering de snakker mest om. Som nevnt er nok energieffektivisering ofte en side-effekt som kanskje er kjærkommen, men som ikke uten videre var noe de selv siktet seg inn mot, minner professoren om.
– Er det samme tilfellet for næringsbygg?
– Det vet vi faktisk mindre om. Her er nok økonomiske hensyn mer styrende, men dette er et veldig åpent felt når det gjelder kunnskap. Så om vi skulle oppsummere, så er det nok mulig at vi har noe å hente ved å foreta endringer i regelverket for å sikre større oppmerksomhet om energieffektivisering, men for å få en god effekt av slike endringer er det viktig at vi skaffer oss mer kunnskap først, slår han fast.
Det foregår nå en omfattende rehabilitering av fasaden i Rådhusgata 25 som ligger rett ovenfor Kontraskjæret i Oslo. Hovedentreprenør for prosjektet er Buer Entreprenør med Ellingard Naturstein som underleverandør.
Bygningen i Rådhusgata 25 ble ført opp i 1932, og den gamle fasade-steinen, som ikke var festet godt nok, har etterhvert begynt å løsne fra veggene. Ellingard Naturstein fikk oppdraget med å rehabilitere 2000 kvadratmeter med steinfasade derav 50 kvadratmeter skal byttes ut med original vare. I tillegg skal 5000 bolter skiftes ut. Arbeidene startet i april i år, og den nye fasaden skal være ferdig i september.
– Det viste seg jo å bli et veldig utfordrende oppdrag siden det dreide seg om en veldig sjelden steinart som ikke lenger er i produksjon, sier Ellingard Natursteins prosjektleder og mester i steinfaget, Bjarg W. Andersen.
Det syvetasjers høye bygget er nemlig ett av svært få lokaler i Oslo som har innslag av den sjeldne Solvågstein-pyroksenitten fra Nordland. Tidligere Oslo Tinghus i Grubbegate og deler av gulvet i Oslo Rådhus er andre eksempel på dette i tillegg til Adam- og Eva-skulpturen på Nidarosdomen og deler av Bodø Domkirke.
NY FASADE: Norges Rederiforbund er veldig fornøyd med at Ellingard nå greier å erstatte deler av den ødelagte fasaden i Rådhusgata 25 med orginal Solvågstein. Foto: Ellingard Naturstein
– Det som gjør Solvågsteinen spesiell er at den har veldig høy tetthet og at den glitrer på grunn av pyroksenkrystallene. I tillegg er den lett å bearbeide. Utfordringen var å oppspore det gamle steinbruddet, finne nok mengde brukbar stein samt frakte det til Rådhusgata i Oslo, påpeker Andersen.
Men onsdag i forrige uke kunne Ellingard Naturstein endelig presentere første eksempel på en ferdig bearbeidet fasadestein av Solvågstein-pyroksenitt for en imponert byggherre.
– Den nye steinen var helt lik eksisterende stein på fasaden. Nå får vi bevart en flott fasade i Oslo på en perfekt måte. Dette har jo ikke akkurat vært en rimelig affære, men så er da både Norges Rederiforbund og Byantikvaren strålende fornøyd med løsningen av utfordringen, sier Norges Rederiforbunds innleide prosjektleder; Iver Andresen fra ISS Facility Services.
Og Ellingard Natursteins prosjektleder kan fortelle om en svært så omfattende jobb for å komme fram til den endelige løsningen.
– Det opprinnelige steinbruddet viste seg å ligge i den vesle bygda Festvåg, tre mil nord for Bodø sentrum. Og ute på bruddet, som hadde vært nedlagt i snart 50 år, fant vi faktisk fem brukbare blokker på totalt 20 tonn. Men den virkelig store utfordringen var å få heist ut steinblokkene fra bruddet siden steinen lå i vannkanten og ikke var veldig tilgjengelig fra landsiden.
Det var heller ingen tilkomst fra land til de gamle steinbruddet. Alternativet var å få fraktet de ut med helikopter, men man valgte til slutt like godt å bygge en helt ny vei på 70 meter.
: Bjarg W. Andersen er stolt over at Ellingard og deres montører nå greier å erstatte den sjeldne Solvågsteinen på fasaden i Rådhusgata 25. Foto: Ellingard Naturstein
– Deretter ble Solvågstein-blokkene fraktet med lastebil fra Bodø til en fabrikk på Eide på Nordmøre der steinen ble kuttet i riktig tykkelse og form og så transportet til Oslo for videre bearbeidelse på Ellingard Collections fabrikk i Østre Aker Vei før montering i Rådhusgata, opplyser Bjarg W. Andersen som ikke legger skjul på at han er stolt over det Ellingard og deres montører nå er med på å gjennomføre.
– Ja, det er virkelig moro at vi får lov til å bidra med vår kompetanse på et prosjekt som dette. Det er ikke alle byggherrer som strekker seg så langt for at en ny fasade skal bli mest mulig lik den orginale. Og da ønsker også vi å gjøre vårt aller beste for at resultatet skal bli perfekt. I den sammenheng er fagkompetansen og innsaten til montørene våre det som er helt avgjørende, sier konsernsjef Morten Myhre Larsen i Ellingard Gruppen.
SE BLADARKIV