– Det viktigste bærekraftstiltaket har vært å ta vare på, og rehabilitere gammel bygningsmasse fremfor å rive og bygge nytt. Totalt sett viser klimagassregnskapet at vi har en reduksjon på 58,5 prosent sammenlignet med et nytt kontorbygg med referanseverdier fra BREEAM-NOR v6.0 – det synes vi er bra, sier Alexander Almeland, prosjektdirektør i Mustad Eiendom.
Denne månedens prosjekt oppfyller alle av Bygg21s kvalitetsprinsipper for bærekraftige bygg og områder.
Rundt 80 prosent av klimafotavtrykket til et nytt bygg ligger i de tunge materialene. Dette er typisk betong og stål i bæresystemet, og fasadematerialer som stein og tegl. Ved Vollsveien 13H har Mustad Eiendom tatt vare på det eksisterende bæresystemet:
– Vi har forsterket bæresystemet med karbonbånd og stål der det har vært nødvendig og skiftet ut der det har vært for dårlig. Vi har demontert teglfasader ved at vi har forsiktig revet fasadene, renset teglsteinene for mørtel, testet den og brukt den på ny tilbake i bygget som ny utvendig eller innvendig fasade. Det har vært nytt, innovativt og krevende, men har gitt svært gode resultater. Det vi har tilført av ny tegl, har vært tilsvarende ombrukstegl fra et donorbygg i Tyskland, som også er demontert, renset og testet, forteller Almeland.
Alle tekniske anlegg i bygget er nye, men to ventilasjonsaggregater av nyere årgang er tatt vare på for videre bruk. Det tekniske anlegget ligger åpent, og er organisert på en slik måte at det enkelt kan gjøres endringer uten at man må «rive alt».
Mustad Eiendom har gjort det de kan for at uttrykket skal fremstå så likt som mulig som opprinnelig. Foto: Ohmy
Bygget var opprinnelig oppvarmet med ren elektrisitet. I dag er Vollsveien 13H oppvarmet via energibrønner og varmepumper med høy virkningsgrad. I tillegg er det montert solcelleanlegg på taket. Solcelleanlegget er montert i kombinasjon med grønt tak, der det grønne får spire mellom, rundt og under solcellene.
– Før rehabiliteringsprosjektet hadde bygget energimerke F med svært dårlige energiprestasjoner og beregnet levert energi på 253 kWh/m2. Etter prosjektet er beregnet levert energi redusert til 113 kWh/m2, sier Almeland.
Almeland forteller at effekten av å se at dette er et rehabilitert bygg er stor, og forteller mye i seg selv:
– Gjennom prosjektet har vi gjort historisk tilbakeføring av gamle teglfasader fra 1860-tallet. Vi har tilbakeført fasadene med høye, ranke fabrikkvinduer og teglfasadene som er murt opp igjen har tilsvarende ornamentering som det opprinnelige bygget. Vi har gjort det vi kan for at uttrykket skal fremstå så likt som mulig som opprinnelig, samtidig som det skal fylle dagens krav til funksjon. Det er satt igjen mange «spor» i bygget som skal vise til at det har vært endringer over tid, men at det er et gammelt bygg som er tatt vare på.
Vollsveien 13H var opprinnelig en papirfabrikk fra 1860-tallet og frem til 1970-tallet. På 1980-tallet ble bygget endret til kontorbruk. I dag er halvparten av bygget bevart som kontorlokaler, mens arealene i den andre halvparten er rettet mot publikum. Hovedleietaker Norrøna har hatt sitt hovedkontor i bygget siden 2015, og har nå også åpnet en stor butikk med tilhørende restaurant og event-lokaler. I tillegg har bygget et klatresenter av internasjonal klasse som både tiltrekker seg aktive idrettsutøvere så vel som barnefamilier.
Musatd Eiendom har tilbakeført fasadene med høye, ranke fabrikkvinduer. Foto: Einar Aslaksen/Kima Arkitektur
– Publikumstilbudet i bygget er et viktig grep i å øke tilgjengeligheten til Granfoss og denne delen av Lysakerelven, men også et positivt tilskudd for aktivitet for nærområdet og brukere av bygget, sier Almeland.
Almeland forteller at suksesskriteriene bak Vollsveien 13H har vært at alle som var involvert i prosjektet var forent om en felles bærekraftsvisjon:
– Det er svært viktig å sette målene tidlig, ellers kan de fort fremstå som store hindre underveis i prosjektet. Det må være en «selvfølgelighet» at tiltakene skal gjennomføres ellers blir det veldig enkelt å gå for «slik vi alltid har gjort det». Man møter stadig på utfordringer når man gjør nye ting, men det viktigste har vært å få med alle. Det vil si at folk vet hvorfor vi gjør ting annerledes i dette prosjektet. Det er lettere å motivere folk til å gjøre noen annerledes enn de pleier om de forstår effekten av å gjøre det.
Byggenæringen står for en fjerdedel av både råvareforbruket og avfallet i Norge, og omtrent 16 prosent av klimautslippene. Ved å legge til rette for ombruk av byggematerialer kan vi spare naturen, redusere avfallsmengdene og kutte klimautslipp fra produksjon og transport av materialer. Ordninger for sertifisering og dokumentasjon blir ofte trukket fram som effektive virkemidler.
– Det er et litt glemt forskriftskrav at det skal benyttes produkter som er egnet for ombruk i byggverk. Men vi tror det vil bli økt oppmerksomhet rundt dette kravet fremover, sier forskningssjef Jonas Holme i SINTEF.
Når det etter hvert kommer skjerpede krav i regelverket, blant annet fra EU, vil flere byggherrer kreve dokumentasjon for at materialene som benyttes, egner seg for ombruk.
– Slik dokumentasjon vil gjøre det mye enklere å sikre at brukte materialer tilfredsstiller tekniske krav, og at helse, miljø og sikkerhet ivaretas. Det senker terskelen for ombruk og er et viktig steg i retning av en mer sirkulær byggenæring, sier Holme.
Og nå har Isola gått foran og fått inn et eget kapittel om ombruk i en av sine produktgodkjenninger.
Takpannene Powertekk fra Isola hadde SINTEF Teknisk Godkjenning fra før, det betyr at de er dokumentert egnet til bruk i norske bygg. Det nye er at de i tillegg nå er vurdert med tanke på ombrukbarhet. Dermed blir det enklere å "tikke av" forskriftskravet for dem som skal bygge.
– Våre kunder i byggenæringen legger stor vekt på at produkter er dokumentert miljøvennlige og bærekraftige, med lavt klimagassutslipp, og at de kan gjenvinnes eller brukes på nytt, sier Daniel Urvalek, produktsjef for Powertekk i Isola.
Han ser på ombruksvurderingen som en gevinst både for Isola og klimaet, og sier at det også kan være aktuelt å få tilsvarende dokumentasjon for flere av Isolas produkter.
– Det vil også være helt naturlig å legge ombruksmulighet til grunn for videre innovasjon og produktutvikling, sier Urvalek.
Ombruksvurderingen i Teknisk Godkjenning har også vært et pilotprosjekt for SINTEF, og det er foreløpig frivillig om kundene ønsker en slik vurdering i godkjenningen.
I arbeidet med godkjenningen til Isolas takpanner har SINTEF vurdert materialer, innfestingsmetoder, demonteringsmuligheter, lagring og remonteringsmuligheter. Målet er å vise om produktet kan opprettholde sin funksjon ved ombruk.
Johan Kristian Møller er senior forretningsutvikler i SINTEF, han håper nå at flere produsenter vil følge etter og få sine produkter vurdert med tanke på ombruk. Det kan hjelpe bransjen til å oppfylle hensikten med dagens regelverk.
– Potensialet for ombruk er veldig stort for noen typer byggevarer. Og vi kan også finne måter å endre produktene så de blir mer egnet for ombruk, sier Møller.
Han understreker at SINTEF Teknisk godkjenning i dag er en ordning for nye byggevarer.
– Selv om et produkt i utgangspunktet er egnet for ombruk, må man selvsagt vurdere tilstanden ved tidspunktet for ombruk. Bruk og vedlikehold har stor betydning for om produktet fortsatt oppfyller kravene som stilles til byggevarer i et nytt bygg.
I arbeidet med takpannene fra Isola er det utarbeidet en egen veileder for ombruk.
I veilederen defineres krav til takplater som skal brukes på nytt, og eventuell ombruk forutsetter sortering av platene ved demontering av taket. Fra noen tak vil man kunne bruke de fleste takplatene, mens fra andre tak vil kanskje et mindre antall være egnet for ombruk. Det avhenger blant annet av formen på bygget, takets alder og slitasje.
Se godkjenningen: TG 2265 Isola Powertekk Takpanner
– For å bidra til å løse klimakrisen, må vi tenke annerledes. Vi må øke interessen for verdien av de byggene som allerede står der, og forstå hvilken gullgruve de er. Gjenbruk av bygninger og byggematerialer er et av de viktigste virkemidlene byggenæringen har for å redusere CO2-utslipp, konstaterer Erik Fenstad Langdalen, professor ved Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo.
Han er klar på at unge arkitekter må forberedes på en virkelighet som krever radikalt nye tilnærminger til både bygging og bevaring. Blant annet ser han et stadig økende behov for å knytte klimaarbeid og kulturminnevern tettere sammen.
Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring
Langdalen arbeider blant annet med restaurering og gjenbruk av historiske trebygninger, både i sin arkitekturpraksis og som eier av en fredet gård på Dovre. I tillegg jobber han med en rekke transformasjonsprosjekter som ferdigstilles i tiden fremover, blant annet den tidligere amerikanske ambassaden, restaurering av Dombås kirke og det nye Posten Moderne-museet i Trondheim.
I tiden som kommer blir det helt andre ting enn fasadens patina eller estetiske aspekter som veier tyngst, tror han.
– Det er ikke bare verneverdige bygg som må bevares. Den store bygningsmassen består først og fremst av bygg fra 50-tallet og utover. Dette er også bygg med historisk verdi, og selv om de sårt trenger oppgradering, er det kvalitetsarkitektur med til dels eksepsjonelle materialkvaliteter som vi aldri kunne oppnådd innenfor dagens budsjetter. Det må vi utnytte.
Som i andre deler av samfunnet, har gjenbruk gått fra å være en nisje, til å bli trendy på relativt kort tid.
– Det er ikke mange år siden nesten alle gårdeiere sa at gjenbruk ikke var aktuelt, fordi det ville bli langt dyrere enn å bygge nytt. Slik er det ikke i dag. Selv om kostnadsspørsmålet fremdeles er et viktig tema, har gjenbruk nå blitt en verdidiskusjon. Det er en stadig økende forventning blant eiendomsforvaltere og byggeiere om å satse på gjenbruk, og vi må finne rasjonelle måter å gjøre det lønnsomt på, sier Langdalen.
For å utnytte mulighetene, kreves bevissthet fra brukere og eiere, og økt kompetanse blant arkitekter og andre rådgivere. Det er en holdningsendring, påpeker Langdalen. Han nevner landets første fullskala ombruksbygg i Kristian Augusts gate 13 i Oslo som et av de forbildeprosjektene som bidrar til å skape synlighet, og vise i praksis hvordan ombruk kan la seg løse på gode måter.
Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring
– Det å bevare gamle og brukte bygg krever like stor grad av kreativitet som å lage nye. For arkitekter betyr det at de må trå inn i andre arkitekters allerede etablerte verk, noe som krever en helt annen måte å tenke på. Det er spennende.
For å lykkes med transformasjonsprosjekter, blir det helt nødvendig å øke samarbeidet på tvers av fagfeltene.
– Gjenbruk stiller nye krav til dialog mellom aktørene i bransjen. Vi må samarbeide på nye måter for å forstå byggene som skal ombrukes, gjennom analyser og vurderinger på alle nivåer, fra planleggingsfasen til drifts- og vedlikeholdsfasen. Hvem skal bruke bygget, og hvor lenge? Hvilke materialer skal vi bruke og hvordan skal de kunne plukkes ned, tilpasses eller gjenbrukes mange år frem i tid? Det krever et helt annet tankesett, men er nødvendig for å kunne planlegge godt og spare tid og penger på sikt, mener Langdalen.
For å få til dette, er det helt sentralt å jobbe scenariobasert, og ta høyde for uforutsette aspekter. For bak veggene i gamle bygg dukker det som regel opp overraskelser, og risikoen øker vesentlig sammenlignet med å bygge nytt.
– Det må vi lage strategier for å håndtere. Det holder ikke å sitte i hver sin silo med hvert sitt fagfelt, vi må samle eiere, brukere, entreprenører, byggingeniører, historikere og arkitekter rundt samme bord.
Utviklingen krever også en radikal endring i utdanningsløpet, noe Langdalen og kollegaene på Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo allerede er i gang med. Ved å utstyre studentene med kompetanse som strekker seg fra arkivarbeid, tolkning av gamle tegninger, oppmåling og registrering til dyptgående analyser av bygg, forbereder de en ny generasjon arkitekter på å møte morgendagens utfordringer.
– Vi som jobber med den faglige utviklingen må være i forkant med eksperimentering, forskning og utprøving. Det er kjempespennende, og vi ser at arkitektstudentene våre synes det er en meningsfylt og bærekraftig måte å jobbe på.
De siste par hundre årenes byggebransje har vært en katastrofe for klima og miljø, mener han.
– Det spørsmålet vi alle må stille oss nå, er hva vi skal gjøre annerledes. Vi må endre gamle vaner. I tiden fremover tror jeg vi kommer til å vende tilbake til en slags urarkitektur, basert på grunnleggende bærekraftige prinsipper for hvordan vi skal bygge. I økende grad kommer vi til å se på eksisterende bygg som ressurser, som vi kan dra nytte av videre, både med tanke på byggets potensial og dets historie.
– I den store sammenhengen, vil de siste 200 årene kanskje fremstå som et blaff.
NG Group (Norsk Gjenvinning-konsernet) med plattformen Urban Reuse blir i 2024 det nyeste medlemmet i samarbeidsforumet Næringslivsringen ved NTNU. Næringslivsringen har som formål å sikre samarbeid mellom byggenæringen, over 1000 byggingeniørstudenter og studieprogram knyttet til bygg- og miljøteknikk på NTNU, for å sikre økt kompetanse og innovasjon innenfor byggebransjen.
– Medlemskapet til NG Group markerer starten på et nytt og spennende kapittel for Næringslivsringen, som aldri før har hatt et medlem som jobber med enden av verdikjeden, sier Katja Samara, daglig leder i Næringslivsringen.
NG Group er en ledende nordisk leverandør av sirkulære løsninger og miljøtjenester, dedikert til å akselerere overgangen mot en sirkulær økonomi. Urban Reuse er en ledende partner innen bærekraftig ombruk, rehabilitering og levetidsfornyelse i byggebransjen. Med det økende fokuset på rehabilitering og ombruk av bygg fremfor å bygge nytt, ser Urban Reuse at de har et større behov for spesialkompetanse for komplekse ombruks- og rehabiliteringsprosjekter. Medlemskapet i Næringslivsringen vil bidra til økt fokus på ombruk og rehabilitering innenfor studieprogrammene i bygg- og miljøteknikk. Urban Reuse sin unike innsikt og kunnskap innenfor avfall vil også bidra til at Næringslivsringen får et mer helhetlig fokus på byggenæringen
– Vårt mål er å ruste fremtidens ledere i byggebransjen til å akselerere overgangen til et sirkulært skifte. Vi ønsker å bli bedre kjent med studenter som brenner for bærekraft i byggenæringen. Dette engasjementet ser vi frem til å dele og videreutvikle i samarbeid med de andre medlemmene i Næringslivsringen, sier Are Strøm, CEO i Urban Reuse.
Ombrukskartlegging gjennomføres før et bygg skal rives eller rehabiliteres og har til hensikt å få oversikt over elementer som kan ombrukes. Formålet er å øke graden av gjenvinning i prosjektene. Ombruk av stål og betong vil i særlig grad bidra til reduksjon av klimagassutslipp. Men ombruksskattene finnes også i en rekke andre elementer, samt i interiøret og i landskapet utomhus.
Forutsetningen for god ombrukskartlegging er kunnskap om lovkrav og betingelser, forankret i EUs taksonomikrav og TEK 17. En ombrukskartlegging innledes med screening av eksisterende konstruksjon og teknikk før jakten på de gode ombruksskattene kan begynne. Bygningselementene må kategoriseres i en matrise basert på kriterier for god standard, høy restlevetid, god kvalitet, enkel demontering, god fleksibilitet og grad av innebygd energi. Under ombrukskartlegging benyttes en kartleggingsmatrise hvor elementene kategoriseres i farlig avfall, demonterbarhet, restlevetid og tilstand etter gitt skala. Mengde, enhet og dimensjonsmål defineres. Deretter kodes antatt etterspørsel, kostnader og miljøeffekt.
Funnene fra ombrukskartleggingen beskrives i en rapport med en anbefaling for videre prosjektering av ombrukbare ressurser. Ombruksrapporten gir solid dokumentasjon på funnene og beskriver potensiale med forslag for logistikk og ombruk av disse ressursene.
Ombruksskatter i bygg kan man spesielt finne i brukt betong og bærende konstruksjoner, himlingsplater, sanitærporselen, belysning, isolasjon, vinduer og dører, fasadeelementer, takstein samt ventilasjonssystemer.
Ombruksskatter utomhus kan man finne i både masser, vegetasjon og materialer. Bygg og uteområder screenes, livsløpsanalyse med naturverdier registreres og bevaringsplan utformes. Naturstein, betongheller og takstein kan brukes til infiltrasjonsbed, vegetasjon kan ombrukes og omplantes for å hensynta økologiske verdier, rensing av forurensede masser kan besørge biologisk mangfold.
En bevisstgjøring av hva som er ressurser framfor avfall er viktig for å kunne få kartlagt systematisk og jobbe mot klare miljømål. Arkitekten kan hjelpe kunden å tenke enda lenger, ikke bare innenfor de lovpålagte kravene, men som en del av et bærekraftprogram eller til en sertifisering.
En god sirkulær arkitekturstrategi kan bidra til at eiendomsutviklere og byggherrer når sine miljømål og at prosjekter reduserer sitt klimaavtrykk og miljøbelastning. Med sirkulær materialhåndtering kan man bidra til å løse materialrelaterte forsynings-, miljø- og helseproblemer. Avgjørende for dette er konsekvent implementering av sirkulære prinsipper. Sirkulær arkitektur sikrer bevaring, oppgradering og aktivering av eksisterende bygningsmasse og tar utgangspunkt i bygningen som et materiallager og en ressursbank.
Nye BREEAM-NOR belønner de prosjektene som ikke bare sorterer, men også gjenvinner, de som får til ombruk og de som klarer å minimere avfallsmengdene. Ombrukskartlegging er minstekrav for alle sertifiseringsnivå der det finnes eksisterende konstruksjoner på tomten. For å oppnå sertifiseringsnivå Excellent må prosjektet ha klargjort 70 prosent av avfallet for ombruk, resirkulering og materialgjenvinning.
Arkitekten kan bistå eiendomsaktører å utvikle bærekraftige prosjekter som styrker deres attraktivitet blant kunder og finansierende.
– Med et solid ombrukskonsept kan vi sørge for høy bærekraftsprofil i et prosjekt. Det gjelder å ta ansvar for bruk av ressurser og fremtidsrettet steds- og byutvikling. Med hensiktsmessige ombruksprinsipper legges det til rette for fremtidige kostnadsbesparelser samtidig som det leveres unike arkitektoniske kvaliteter av høy estetikk, forklarer Sandra Elbe i LINK Arkitektur.
– Vi mener at tradisjonelt bindingsverk for yttervegger er ikke tilrettelagt for senere demontering, og dermed heller ikke er egnet for ombruk, forteller daglig leder i leverandøren av elementer for yttervegger EON Element, Kjetil Sivertsen.
Endringene i TEK17 er i all hovedsak krav til byggavfall og ombruk, der det nå heter at «Byggverket skal sikres en forsvarlig og tilsiktet levetid, slik at avfallsmengden over byggverkets livsløp begrenses til et minimum». Det står også at «Det skal velges produkter som er egnet for ombruk og materialgjenvinning. Byggverk skal prosjekteres og bygges slik at det er tilrettelagt for senere demontering, når dette kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme».
Sivertsen mener dette betyr at byggforskriften krever at det brukes produkter som er tilrettelagt for demontering og ombruk.
– Vi mener at dette også vil gjelde bindingsverksløsninger for yttervegger.
Hos Direktoratet for byggkvalitet (DiBK), sier senioringeniør Ingunn Marton i avdeling for virkemiddel og utvikling, at endringene i TEK17 kom 1. juli 2022, men med ett års overgangsperiode. Endringene trådte i kraft på ordentlig 1. juli i år.
– Den mest omfattende endringen er kravet om et klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygg. Det andre er krav om en ombruksrapport. I tillegg skal nye bygg være tegnet og bygget for senere demontering, dersom det er økonomisk og praktisk mulig.
– Dette er et regelverk som skal følges, men vi kan ikke pålegge folk det vi kaller «uforholdsmessige høye kostnader». Teksten sier «innen praktiske og forsvarlige rammer», og det er opp til den som bygger å finne ut hva det betyr for det enkelte prosjekt. Vi har ikke definert hva det betyr, sier Marton.
Guro Hauge, direktør for bærekraft og samfunnspolitikk i Byggenæringens Landsforening (BNL), lurer på om EON Element kanskje har misforstått noe, fordi BNL leser endringene i forskriften annerledes:
– Aktørene i byggenæringen skal legge til rette for ombruk når vi bygger nytt. Det har ligger i forskriften også tidligere, men det er kommet noen ytterligere presiseringer. Jeg tenker derfor at dette er et tydelig signal om hvilken vei vi i næringen skal gå.
– Siden det i dag ikke er noen standarder for hvordan dette kravet skal dokumenteres er det opp til hver enkelt aktør hvordan de gjør det. Det kan derfor være svært stor variasjon i hva som gjøres i det enkelte prosjekt, og hvordan man velger å dokumentere dette. Så det er en utfordringen til myndighetene, men også næringen bør se på hvordan vi skal dokumentere dette i fremtiden
– Selv om vi har snakket om sirkulærøkonomi en stund, er det en stor jobb foran oss på hvordan dette skal skje i praksis, og hvordan vi kan få volum og kostnadseffektive løsninger, mener Hauge.
Hos DiBK minner Marton om paragraf 2-1 i TEK17, det det heter at «Det skal dokumenteres at kravene i forskriften er oppfylt i det ferdige byggverket».
– Dette gjelder også kravet om at byggverk skal prosjekteres og bygges slik at det er tilrettelagt for senere demontering, når dette kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme, forteller Marton.
– Det er godt å se at selv DiBK mener at reglene skal følges. EON har brukt tiden DIBK har gitt, til å svare på denne forskriftsendringen med et konkret byggingselement som er klargjort for demontering og til senere ombruk, sier Kjetil Sivertsen. Han legger til:
– BNL sier at disse endringene ikke kommer med krav til dokumentasjon. Dette er bare tull. Vi skal vise på en eller annen måte at kravene i TEK17 er oppfylt.
BNL har ikke registrert tilbakemeldinger om at endingene i forskriften blir oppfattet som skremmende blant medlemmene.
– Vi vet at vi må bruke ressursene på en helt annen måte enn hva vi har gjort tidligere. Vi må ta vare på natur, på en helt annen måte enn før. Alt dette påvirker byggenæringen i stor grad. Den store utfordringen for næringen nå er å opprettholde tempo i det grønne skiftet når markedssituasjonen er så krevende som den er nå.
– Er dere bekymret for at kommunene vil tolke disse forskriftsendringene ulikt?
–. Det er viktige at det err en ensartet praksis, over hele landet. Det må altså hvile en forutsigbarhet over behandlingen av byggesøknadene, spesielt når det gjelder tolkningen av byggeforskriften. Det gjelder også andre krav som kommer med reguleringsplaner.
– Det er viktig for oss at det offentlige har standariserte krav, både byggesaksbehandling. Gjennom standariserte krav bidrar man til å kutte kostnader i prosjekter. For å få til en utrulling av grønne løsninger i næringen er vi også avhengig av de offentlige bestillingene er mer standarisert, mener Hauge.
Dette sier Bjarte Bratten, rådgiver vedlikehold i KLP Eiendom, mens han lemper to flotte design-barstoler inn i varebilen med logoen til Ombygg på siden.
Den populære mathallen i kjelleren på Paleet har fått nye drivere og lokalet er nyoppusset. Nylig åpnet Paleet Food Hall, med nye restauranter med mat fra Japan, Italia, Mexico og India. Mye av det gamle interiøret ble gjenbrukt, men mye måtte også ut. Men det vil ikke si at det er ubrukelig. Det er her Ombygg kommer inn.
– Her har vi helt fine pipe-elementer fra den gamle pizza-ovnen, og bak der har vi flere moduler til et profesjonelt kjøkken. Dette er ting som kanskje kan være verdifullt for en liten kafé eller en ny restaurant et eller annet sted, forteller Bratten.
For å sikre at alle disse produktene får et nytt og forlenget liv, og ikke ender opp som avfall, samarbeider KLP Eiendom med Ombygg. Ombygg er et byggvarehus som har som mål å ta imot og omsette brukte byggmaterialer og inventar fra ulike prosjekter.
KLP Eiendom eier over 2,3 millioner kvadratmeter med eiendom – med både kontorplass, kjøpesenter og hoteller. Det er stadige oppussings- og ombyggingsprosjekter på gang, og mye materiale som skal inn og ut av de ulike byggene.
– Ombruk skal ikke være hassel. Det skal være enkelt, forteller Jawad Azadmehr fra Ombygg.
– Kjerneproduktet vårt er byggemateriell, men vi omsetter også en del barstoler, designmøbler og interiør fra butikker, kaféer og restauranter, forteller han. Dette er produkter av høy kvalitet og har lang levetid, legger han til.
Ombygg har en stor innendørs lagersentral på Sinsen på hele 4 500 kvadratmeter – og i tillegg kommer 2 500 kvadratmeters utendørs lagring. Etter all sannsynlighet er dette Europas største sentral for mottak og salg av høykvalitets byggematerialer.
– Selve teltet som beskytter materialene for vær og vind er faktisk også et resirkulert produkt. Dette er teltet som ble benyttet over byggeplassen på selveste Regjeringskvartalet. Teltet ble donert av Statsbyggog er i dag Ombyggs hovedbase, sier Azadmehr.
– Ombruk er ikke selve produktet, men idéen om at ting skal få et nytt liv og brukes videre. Ting som er ubrukelig for én part, kan gå til skoler, barnehager, kantiner eller ulike gründerselskaper. Ombruk er veldig fint, legger han til.
– Nylig hentet vi en masse betongheller fra Universitetet i Oslo. De ble sendt videre til en skole.
Azadmehr legger til at jo tidligere Ombygg kan komme inn i ombyggingsprosesser, jo bedre kan de planlegge prosessen med å finne en ny plass til materialet.
– Da kan vi på et tidligere tidspunkt finne en ny eier av produktene, samtidig som vi kanskje finner ut at vi kan levere noen brukte produkter tilbake til det aktuelle prosjektet.
– Det som er så bra med KLP Eiendom er at dere er ikke redd for noe. Dere er villige til å eksperimentere. Det er veldig fint at dere tar tak i dette, og at dere faktisk setter ressurser bak det å omplassere ting dere ikke skal benytte mer, sier han til Bratten i KLP Eiendom.
Også internt i KLP Eiendom, mellom de ulike eiendommene og leietakerne, jobbes det for økt ombruk.
Julepynt fra et kjøpesenter kan for eksempel gjenbrukes i et annet. Da skaper man fornying, uten at noe må kastes, forteller markedskoordinator på Paleet, Anette Øyehaug.
Øyehaug har i et års tid jobbet med å miljøsertifisere Paleet hos Miljøfyrtårn sammen med fire andre av KLP Eiendoms kjøpesentre. Nå er hele kjøpesenter-porteføljen til KLP Eiendom sertifisert.
Entras mål med en mer sirkulær eiendomsforvaltning er å redusere selskapets miljøpåvirkning. Det innebærer at eksisterende ressurser skal kartlegges.
– Vi skal kartlegge det vi har for å bruke materialer på tvers av våre eiendommer, innen vi kjøper nytt. Vi ønsker å løfte kompetansenivået i hele organisasjonen når det kommer til ombruk, og vi har derfor vært på jakt etter et program som kan gi oss oversikt både i eiendomsporteføljen og i prosjektene våre, sier Karoline Høines, miljørådgiver i Entra.
Entra startet sin ombruksreise med pilotprosjektet i Kristian Augusts gate 13 – Norges første sirkulære bygg i stor skala. I alle de ca. 100 byggene som eiendomsselskapet eier og drifter finnes det overskuddsmateriell og materialer som kan bli en ressurs ved fremtidige leietakertilpasninger og rehabiliteringer. Entra skal være et klimanøytralt selskap innen 2030. Da vil ombruk være essensielt, og her blir Loopfront et nyttig verktøy for Entra.
– Vi er svært glade for at Entra, med erfaring fra et banebrytende ombruksprosjekt, har valgt Loopfront som verktøy for implementering av sirkulær praksis i sin eiendomsportefølje. Dette understreker vårt standpunkt om at sirkulærøkonomiske prinsipper utgjør en uvurderlig del av ESG i eiendomsbransjen, sier Knut Sverre Westby, Key Account Manager i Loopfront.
Med en eiendomsportefølje på rundt 1,5 millioner kvadratmeter kreves det nye løsninger for å effektivisere overgangen til en sirkulærøkonomisk modell. Sammen med WSP gjennomførte Entra et prosjekt der fire studenter evaluerte ulike digitale verktøy for ombrukskartlegging. De sammenlignet parametere som effektivitet, dokumentasjon og klimagassreduksjon. Valget falt til slutt på Loopfront.
– Loopfront leverer en løsning hvor vi kan kartlegge eksisterende bygg, samtidig som vi kan benytte verktøyet i våre prosjekter. Kostnad- og CO2-besparelser beregnes i programmet, og det fungerer som en intern markedsplass for utveksling av materialer mellom byggene våre. Dette gleder vi oss til å utforske nærmere, sier Høines.
Med en helhetlig ombruksplattform på plass, kommer Entra til å utvikle en plan for intern organisering av byggene de forvalter i Oslo, Bergen, Trondheim, Drammen og Sandvika. Entras miljørådgivere vil sammen med ansvarlige i hver region sørge for å kartlegge aktuelle prosjekter. Deretter står hele eiendomsporteføljen for tur.
– Vi starter med de byggene med antatt høyest potensial, ett bygg i hvert av våre 11 eiendomsteam. Dette for å bygge kompetanse i alle team og høste erfaringer underveis. Når vi har fått en oversikt over hva vi har, kan vi sette konkrete mål for en mer sirkulær eiendomsforvaltning, avslutter Høines.
– Damsgårdsveien 127 var hovedkontoret til Frydenbø. Nå er vi i den situasjonen at lokalene egentlig ikke kan leies ut sånn som de er. Noe må gjøres med bygget, hvis vi skal har nye leietakere fremover. I den forbindelse innså vi at dette innebærer en unik mulighet til å tenke nytt, i stor skala. For oss er dette en mulighet til å tenke både ombruk og gjenbruk av et eksisterende bygg på drøyt 2 000 kvadratmeter, forteller leder forvaltning og bærekraft i Frydenbø Eiendom, Bente Haugsdal.
Eiendomsselskapet beskriver renoveringsprosjektet som «et eksempel for andre» der de ønsker å «vise at bærekraftig renovering er veien fremover. Føniks er en påminnelse om at selv gamle bygninger kan blomstre på nytt, når vi tar vare på vårt felles miljø og gjenbruker ressurser på en smart måte».
– Innen ombruk og gjenbruk er det skjedd mye i det siste. Samtidig er det kommet nye krav til entreprenørene, som for eksempel i Breeam Nor sertifiseringen, som sier at minst 70 prosent av avfallet i et bygg skal klargjøres for ombruk og materialgjenvinning. I sum åpnet det seg dermed mange muligheter for oss. Bergen er ikke en veldig stor by, så det gjør det ganske lett for oss å orientere oss om det som skjer i området, også på andre byggeplasser. Ryktene går, som det heter.
Per Reigstad er prosjektleder hos Artec AS. Selskapet er delvis eid av Frydenbø. Med støtte fra Enova har Artec utført en mulighetsstudie av Damsgårdsveien 127. Alt fra fasader og vinduer, til inventar og teknisk utstyr skal gjenbrukes. Det er allerede fremskaffet energieffektive ventilasjonsanlegg, som vil senke byggets energiforbruk. Dette bidrar til å holde byggets karbonavtrykk så lavt som mulig, forteller sivilarkitekten.
– Frydenbø Eiendom har en stor eiendomsportefølje, og det er alltid ledig lagerplass et sted. Vi startet derfor med å samle på bygningselementer som ikke var i bruk, i starten uten et dokumentsystem. Vi så at vi trengte et verktøy til å registrere alt vi hadde på lager. I et annet prosjekt kom vi over Loopfront. Siden har vi jobbet tett med den programvaren, til felles nytte. Vi har fått et digitalt verktøy, og de har fått løpende tilbakemeldinger på hva vi mener kan bli bedre i programmet, for eksempel sorteringsmuligheter, utregning av klimaeffekt og så videre.
– Dette startet egentlig hos byggeherren selv. Frydenbø Eiendom er en stor eiendomssaktør i Bergensområdet. De har 150 000 kvadratmeter med næringsbygg. De har markedsavdeling og en driftsavdeling, samt en eiendomsavdeling. Det var egentlig driftsorganisasjonen som kom med en idé om gjenbruk. Og så koblet de sammen flere ulike bygg i porteføljen, som skal gjennom en transformasjon i andre områder av Bergen.
– Videre er det slik at markedsavdelingen så behovet for et ombruksprosjekt. En leieavtale løper gjerne i 5, 10 eller 15 år, og det kommer med fornyelse av lokaler generelt. Bygningsindustrien har behov for å begrense sitt avfall ved ombygginger. Så det var et ønske fra Frydenbø Eiendom å gå foran, og å være en pådriver for gjenbruk.
Ved å omfavne prinsippet om nesten 100 prosent gjenbruk får Damsgårdsveien 127 nytt liv, gjennom at Frydenbø utelukkende benytter gjenbrukte materialer og møbler. De har over lengre tid samlet opp et lager av bygningsmaterialer, vinduer, møbler og diverse andre ting fra rivning og ombygging av andre prosjekter.
– Der er litt av vår oppgave som en betydelig byggherre å stille krav som kan løfte næringen videre. Eksempelvis trenger vi en heis til bygget. Så da var det naturlig å spørre leverandør om det er mulig å få tak i en som er brukt. Det er aldri blitt gjort før, så vidt vi vet. Så da baner vi på et vis litt ny vei og leverandører må tilstrebe seg å undersøke mulighetene for å bruke brukte elementer, i stedet for å selge oss nytt, sier Haugsdal.
– Leietakerne har hittil stilt store krav ved flytting til nye lokaler, nesten nybygg-standard innvendig. Vi tenker at vi som utleier må gå foran, og tenke miljø og i mye større grad foreslå gjenbruk og ombruk av materiell til nye leietakere.
– Frydenbø Eiendom har tre-fire bygg som skal transformeres. Vi har registrert de forskjellige elementene i det digitale verktøyet Loopfront. Vi har kontroll på hva vi har – for eksempel av himlingsplater som kan brukes, hva vi har av fasadeplater, hva vi har av vinduer. Det gir oss en veldig god oversikt på materiale vi samler inn.
– I et prosjekt som dette, krever det at partene både har et riktig tankesett og en kreativ evne til å finne løsninger. Det er jo ikke bare å gå og kjøpe. Vi må derfor ha med oss noen som er engasjert. Ideelt leter vi etter samarbeidspartnere som innser at dette også kan hjelpe dem inn på en ny vei. Altså at de er like nysgjerrige på ombruk som vi er. Det er veldig åpent, så vi må spille hverandre god og utfordre hverandre.
Artec og Frydenbø Eiendom har byggesaken inne til vurdering hos Bergen kommune, og de venter svar på søknaden i oktober. Innovasjonsprogrammet FutureBuilt er også involvert i prosjektet.
– Dette er kjempeinteressant, fordi det bringer inn en ekstra dimension gitt at vi må være enda mer kreative – slik at sluttresultatet ser bra ut. Vi ser samtidig at mentaliteten i markedet, blant leietakere, endrer seg. Det er en helt annen aksept for gjenbruk nå, mener Reigstad.
Haugsdal hos Frydenbø Eiendom er enig:
– Når vi står for så mye avfall i denne næringen som vi gjør, kan vi ikke bare gjøre som vi alltid har gjort – bygge noe og innrede for to-tre år, og så skifte innredning med nye leietakere. Det går ikke lenger.
– Det har skjedd mye innen ombruk bare det siste året, så vi håper og tror at tiden er moden. Jeg tror neppe dette ville latt seg realisere, kun for noen år siden. Men nå, etter pandemien, er det nye holdninger og en annen mentalitet der ute.
Ombrukskonkurransen, også kalt StartOff, er en innovasjonskonkurranse som har som formål å koble offentlige virksomheter og startups for å løse spesifikke behov.
– Konkurransen gir en unik mulighet for innovasjon og samarbeid mellom offentlige og private aktører. COWI og Loopfront leverte det beste løsningsforslaget som imøtekom behovene i konkurransen på en imponerende måte. Vi ser frem til å samarbeide med dem videre i en utviklingsfase og er sikre på at dette vil resultere i en innovativ og verdifull løsning for Trondheim kommune, sier Suzanne Øverlie, seniorrådgiver i Trondheim kommune.
COWI og Loopfront skal utvikle et mobilt verktøy for utarbeidelse av dokumentasjon på brukte byggevarer slik at disse er klar til å prosjekteres inn i nye prosjekter. I første omgang vil den testes hos Trondheim kommune før løsningen åpnes for alle brukere.
Prosjekteringsleder i COWI, Petter Jacob Fredriksen, er svært fornøyd med det inngåtte samarbeidet med kommunen.
– Det var fantastisk kjekt å få en bekreftelse på arbeidet som var lagt ned i konkurransen og at vi har en god løsning med utfordringen på dokumentasjonsbehovet for brukte byggevarer. Vi er overbevist om at verktøyet vil hjelpe Trondheim kommune med mer og bedre ombruk i den kritiske tiden vi nå er inne i, sier Fredriksen.
COWI skal stå for den byggtekniske og faglige delen, mens Loopfront håndterer utvikling og programmering. I løpet av 15 uker vil et ferdig minimumsprodukt være klart til testing hos Trondheim kommune.
– Ombruk er et utrolig viktig bidrag for reduksjon i forbruk av ressurser, hver dag går det store volum med byggevarer på deponi som kunne vært ombrukt. Ombrukspotensialet i byggebransjen er enormt, kravene skjerpes, insentivene bedres og COWI og Loopfront er sammen i front av utviklingen, fortsetter Fredriksen.
COWI og Trondheim kommune vil også samarbeide om miljø- og ombrukskartlegging i en separat rammeavtale signert tidligere i år. Trondheim kommune har som ambisjon om å være den første norske byen som ombruker brukte byggematerialer i stor skala og inspirerer andre byer til å følge etter.
Et evalueringspanel, bestående av representanter fra Trondheim kommune og StartOff vurderte løsningsforslagene basert på kvalitet, kommersielt potensial og gjennomføringsevne. COWI og Loopfront utmerket seg med en høy score på alle kriterier, spesielt innen kvalitet og kommersielt potensial.
– Vi er begeistret for å samarbeide med COWI i denne innovative ombrukskonkurransen. Ved å forenkle dokumentasjonsprosesser for brukte byggevarer kan vi gi kundene våre mulighet til å oppnå kostnadsbesparelser, fremme bærekraftig praksis og akselerere prosjekter. Vi ser frem til å levere en verdifull løsning for Trondheim kommune og alle brukere, og vi er stolte over muligheten til å være en del av dette banebrytende samarbeidet, sier Håkon Groven, Chief Technology Officer i Loopfront
StartOff-konseptet er administrert av DFØ i samarbeid med Digitaliseringsdirektoratet og Leverandørutviklingsprogrammet.
Oppstart for utvikling av løsningen er nå i gang, og resultatet av prosjektet vil presenteres i første kvartal 2024.
– COWI og Loopfront traff best på behovet til Trondheim kommune og har med det bevist sitt engasjement og ekspertise. Vi gratulerer dem med seieren og gleder oss til å følge prosessen videre i utviklingen av et minste brukbare produkt. StartOff er stolte av å fasilitere slike privat offentlige innovasjonssamarbeid, sier seniorrådgiver Fredrik Danker Monsen i StartOff.