– Vi har lang erfaring med komplekse rehabiliteringsprosjekter og ser frem til å sette i gang planleggingen av et utfordrende og spennende prosjekt, der både rehabilitering og nybygg skal gjennomføres mens skolen er i full drift. Samspillsfasen blir et tett samarbeid med Nesodden kommune for å realisere et prosjekt som vil komme hele Nesodden kommune til gode, sier Lars Petter Gamlem, leder for NCC Building i Norge.

Nesoddtangen skole, opprinnelig bygget rundt 1960 og senere utvidet flere ganger, skal oppgraderes for å møte fremtidens behov. I dag har skolen kapasitet til rundt 600 elever, men etter rehabiliteringen vil den kunne ta imot opptil 870 elever. I tillegg skal det etableres en ny flerbrukshall som vil styrke tilbudet innen idrett og kultur.

Umiddelbart etter kontraktsigneringen starter samspillsfasen, hvor NCC, Nesodden kommune, rådgivere og underentreprenører vil jobbe tett sammen for å optimalisere prosjektet. Målet er å sikre at løsninger og gjennomføring er best mulig tilpasset brukernes behov, tekniske krav og økonomiske rammer.

Trygg skolehverdag under byggeperioden

Ettersom skolen vil være i drift under hele byggeperioden, er sikkerhet og hensyn til elever og ansatte høyt prioritert. Det vil i samspillet bli planlagt omfattende tiltak for å minimere risiko og forstyrrelser, og sikre en trygg og god skolehverdag gjennom hele prosjektet.

– Prosjektet er en viktig investering i fremtidens generasjoner og for et levende lokalsamfunn. Vi ser frem til å skape en moderne skole, samfunnshus og flerbrukshall som vil være til glede og nytte i mange år fremover, sier Lars Petter Gamlem.

Prosjektet gjennomføres i samarbeid med L2 Arkitekter og landskapsarkitektene Bjørbekk & Lindheim, og utviklingsfasen vil pågå ut 2025.

Kommunal- og distriktsminister Kjersti Stenseng fikk i dag overlevert rapporten fra en hurtigarbeidende arbeidsgruppe som har foreslått tiltak for raskere plan- og byggesaksprosesser. Bakgrunn for arbeidet er den lave boligbyggingen, og regjeringens målsetning om 130 000 nye boliger innen 2030.

– Plansaker kan ta opp mot 8 år i Oslo og Trondheim. Dette er uholdbart for både boligkjøpere, utbyggere og kommunene selv.  I andre kommuner som Bærum kan komplekse plansaker godkjennes på 2 år. Det viser at mulighetsrommet er stort for rask saksbehandling innenfor gjeldende lovgivnings- og saksbehandlingsregler. Derfor mener vi at det viktigste tiltaket Kommunal- og distriktsminister Kjersti Stenseng kan innfør er en makstid på saksbehandling av reguleringsplaner. Dette vil spare alle parter kostnader og det vil gi realisering av langt flere boliger enn hva tilfellet er i dag, sier konsernsjef i OBOS Daniel Kjørberg Siraj.

OBOS er en av partene fra byggenæringen som har bidratt inn i arbeidsgruppen nedsatt Kommunal- og distriktsdepartementet, som også har bestått av deltakere fra kommunesektoren.

– Målsetningene regjeringen har satt seg er gode og at det jobbes raskt er prisverdig. Vi opplever at det er en genuin vilje til å få ting på bordet for hva som må gjøres. Regjeringen må tørre å ta noen tøffe valg, for det er alt for mange reguleringer og særkrav som skal hensyntas i byggesaker, og det koster boligkjøperne dyrt, sier Siraj.

Fem viktige grep for raskere boligbygging

I tillegg til makstid på plan- og byggesaker på 3 år har OBOS pekt ut disse tiltakene som viktigst for å øke byggetakten frem mot 2030. Anders Skauge, utviklingssjef i OBOS Nye Hjem AS, som har deltatt i arbeidsgruppen, peker på følgende hovedprioriteringer:

Standardisering

En standardisering av planbestemmelser, plannivå, dokumentasjonskrav og retningslinjer vil gjøre utforming av kommuneplan, områdeplan og detaljreguleringer enklere og skape større forutsigbarhet. Og ikke minst vil det harmonisere praksis mellom kommuner, sektormyndigheter og bransjen.

Tekniske krav må være forbeholdt byggteknisk forskrift

Det bør ikke være hjemmel for å stille tekniske særkrav i kommunale planer. Dette vil gi kostnadseffektive og standardiserte løsninger, som igjen vil bidra til færre planbestemmelser og raskere saksbehandling.

Fjern makskrav om støynivå på fasade

Boligbygging i sentrale områder er avgjørende for å veksten i byene våre. En justering i tillat støynivå vil gi flere boliger i sentrale områder og det vil ha særlig betydning for transformasjons-prosjekter i områder nær kollektivknutepunkter

Fortgang i lovgivningsarbeidet knyttet til deleie

Regjerningen har i lang tid sittet på saksunderlaget for ny lovgivning som åpner for økt bruk av Deleie og Leie til eie m.m. ved at andelen kan økes fra 20 prosent til 50 prosent i borettslag.  Dagens lovmessige barriere er en hindring for at flere skal få mulighet til å skaffe seg en egen bolig.

Lempe på krav til dagslys

Lemping av dagslyskrav vil gi bedre planløsninger, spesielt i små leiligheter og kunne gi høyere utnyttelse på tomtene, noe som igjen vil gi flere boliger. Det er små justeringer som skal til uten at dette går på bekostning av opplevd bokvalitet.

Den fredete gravhaugen kneiser på en høyde, og er godt synlig fra Heimdal i sør og fra Byåsen i vest. Moholt studentby fra 60-tallet er et kulturmiljø av både regional og nasjonal betydning, som også har vern gjennom Trondheims kommuneplan.

Totalt viser planforslaget rundt 700 studentboliger, fordelt på åtte hus. Etter planen skal bygningene følge strenge klimakrav og bli spesielt energivennlige plusshus, såkalt «Powerhouse Paris Proof Standard», noe som har satt sterke føringer for både form og størrelse på bygningene.

–  Vi er selvfølgelig for klimavennlige studentboliger, men her handler det om å tilpasse kartet til terrenget. Riksantikvaren mener at bygningene vil påvirke gravhaugen og det verdifulle kulturmiljøet på Moholt negativt, sier avdelingsdirektør Linda Veiby.

– Derfor ser vi behov for å endre planforslaget, slik at de nasjonale kulturhistoriske interessene i området kan bli tatt vare på og slik at nybyggene bidrar til en god utvikling av studentbyen.

Ruver mer enn 20 meter over gravhaugen

To av bygningene i planen, bygning nr. 7 og 8, står spesielt tett på gravhaugen. Riksantikvaren ønsker at disse bygningene bør tas ut av planen, ettersom de vil ruve nærmere 26 meter over gravhaugen.

Sit mener derimot det ikke er rom for å nedjustere eller endre for å få til Powerhouse-konseptet. Riksantikvaren påpeker at Snøhettas variant av konseptet «powerhouse» har gjort det krevende å tilpasse løsningen til området.

–  Vi kom dessverre ikke i mål med dialog og justeringer underveis, sier Veiby.

–  Det er positivt at Studentsamskipnaden i Trondheim vil bygge klimavennlig, men det går ikke an å se bort fra kulturmiljøverdiene i området. Vi mener at Sit burde vurdert flere ulike energikonsepter tidligere i prosessen, og slik sett tatt mer hensyn til kulturmiljøverdiene i planleggingen.

–  I et område med så store kulturmiljøinteresser, må både kommunen og utbygger være ekstra bevisste på hvordan nybygg kan styrke et områdes helhetlige kvaliteter. Dette savner vi i denne prosessen.

Gravhaugen fra jernalderen

Gravhaugen fra jernalderen er en av få innenfor Trondheim by, og den er et kjent og kjært utsiktspunkt for mange i byen. Trøndelag fylkeskommune har funnet spor som tyder på at gravhaugen opprinnelig har vært del av et større gravfelt som har ligget godt synlig i landskapet. Det er fortsatt et potensial for funn av kulturminner under markoverflaten, eksempelvis rester etter gravhauger.

Gravhaugen er på bakgrunn av både størrelse og plassering i landskapet svært formidlingsvennlig. Dette er unikt, og særlig viktig i sterkt utbyggede områder. Det er også et tydelig engasjement lokalt for å bevare den slik den ligger i dag.

Moholt i dag

Studentbyen på Moholt er i dag Trondheims største studentby. Den er en av de viktigste bygningsmiljøene knyttet til Trondheim som nasjonalt og internasjonalt anerkjent studieby. Dagens Moholt studentby nordøst for den planlagte nye bebyggelsen består av lavblokker i tegl, tegnet av arkitekt Hermann Krag og oppført på 60-tallet, som en svært gjennomført bydel fra sin tid.

I 2014 ble området videreutviklet med prosjektet Moholt 50|50, som ga fem boligtårn i massivtre med tilhørende barnehage, aktivitetshus og energisentral.  Studentbyen er regulert til «hensynssone kulturmiljø» i Trondheim kommunes egen kommuneplan, og Trøndelag fylkeskommune har vurdert kulturmiljøet Moholt studentby til å ha vesentlig regional og nasjonal interesse.

 

Les brevet med innsigelsen.

26. Mai delte Grønn Byggallianse ut BREEAM-prisen for andre år på rad. Hensikten med prisen er å hedre utbyggere som tar et helhetlig ansvar for bærekraft og bruker BREEAM for å dokumentere det.

Les juryens begrunnelser nederst i saken.

Forskingsparken Tromsø – bygg 4: Vi må tørre å sette ambisiøse mål

Bygg 4 ved forskningsparken i Tromsø vant BREEAM-prisen i kategorien nybygg. Med 99,2 prosent poengoppnåelse er bygget blant topp seks prosjekter med høyest BREEAM-score i verden, og som ett av kun 69 prosjekter globalt har prosjektet oppnådd innovasjonspoeng. Det var et tydelig stolt team som tok imot prisen på scenen:

– Vi må tørre å sette ambisiøse mål – det er det som driver endringer i bransjen vår fremover. BREEAM er et veldig godt verktøy for å definere målet. I Forskningsparken i Tromsø er det mange som jobber med fremragende forskning i verdensklasse, og morgendagens bedrifter og teknologier kan nå utvikles i et av Europas mest bærekraftige bygg, sa Øyvind Eklo, prosjektsjef i Siva i sin takketale.

Stenersgata 1–3: Strekker strikken langt

Stenersgata 1–3 vant BREEAM-prisen i kategorien rehabilitering. Prosjektet ligger på Oslo City og har omfattet rehabilitering av 17 000 kvadratmeter. Karoline Høines, miljørådgiver prosjektutvikling i Entra ASA tok imot prisen på vegne av prosjektteamet:

– I dette prosjektet hadde vi i Entra en tydelig visjon: å transformere et tradisjonelt bybygg til en grønn oase og en pilot for natur i byen. Midt i Norges travleste knutepunkt har vi gjennomført et krevende prosjekt – med det vi mener er Nord-Europas største grønne vegg på 750 kvadratmeter. Entra har en tradisjon med å gjennomføre store pilotprosjekter, der vi strekker strikken ganske langt innenfor et visst tema. Det har vi her gjort her på økologi og nå må vi ta med oss det beste fra dette prosjektet inn i alle nye prosjekter. Vi vil veldig gjerne dele vår kunnskap og våre erfaringer, slik at vi kan få mer grønt inn i byen, sa hun fra scenen.

Smedvig Eiendom AS: Bærekraft må være god business

Smedvig Eiendom AS stakk av med årets hederspris. Rune Augenstein, direktør for teknologi og innovasjon tok imot prisen på vegne av selskapet:

– Vi er stolte og ydmyke over å motta denne prisen. Den betyr mye for oss og viser at det er mulig å forene verdiskaping med et tydelig verdigrunnlag. Vi pleier å si at bærekraft også må være god business – hvis det ikke lønner seg, er det heller ikke bærekraftig på sikt. Denne hedersprisen er en stor klapp på skulderen – men også en forpliktelse. Vi tenker på bærekraft som en reise vi har lagt ut på. Vi lærer underveis, vi blir mer selvsikre og kan legge lista høyere og høyere for hvert prosjekt.

Juryens begrunnelser:

BREEAM-prisen 2025 – nybygg

Juryen utnevner Siva – Selskapet for Industrivekst SF og Forskningsparken bygg 4 til vinner av BREEAM-prisen 2025 – nybygg for sin særlig imponerende helhetlige innsats for bærekraftig utvikling.

Juryens begrunnelse:

Forskningsparken bygg 4 har satt en ny standard for hva som er mulig å oppnå i BREEAM-NOR-sertifisering. Med 99,2 prosent poengoppnåelse er ikke dette bare ny norsk rekord, men bygget er også på listen over de topp seks prosjekter med høyest BREEAM-score globalt. Det er opplagt at Forskningsparken bygg 4 har oppnådd høyeste tilgjengelige BREEAM-NOR-klassifisering, Outstanding.

Forskningsparken bygg 4 er et passivhus, og har oppnådd 49 prosent reduksjon i CO₂-utslipp sammenlignet med et referansebygg, i hovedsak gjennom valg av materialer med lavt utslipp. Vannforbruket er 65 prosent lavere enn tilsvarende bygg, og prosjektet oppnådde 98,3 prosent sorteringsgrad på byggeplass og en avfallsmengde på kun 23,8 kg per kvadratmeter.

Et hovedmål med byggeprosjektet har vært å identifisere innovative løsninger i byggenæringen som kunne testes ut i prosjektet. Den innovative løsningen med fuktsensorer plassert i tak, taksluk, yttervegger, sjakter og våtrom/kjøkken resulterte i innovasjonspoeng fra BRE i England.

Juryen berømmer innsatsen som er lagt ned for å utvikle miljørettet næringsaktivitet og spre kunnskap om løsninger for økt bærekraft i byggebransjen i Troms fylke. Prosjektet har bidratt til at det er startet opp lokale returordninger for både gulvbelegg og isolasjon. Prosjektdeltakerne har investert mye tid i opplæring av lokale leverandører og underentreprenører i BREEAM-NOR. I tillegg har byggherre og entreprenør lagt ned solid innsats i å dele sine erfaringer gjennom prosjektpresentasjoner, omvisninger og i flere nyhetsartikler.

Juryen mener forskningsparken bygg 4 er et lysende eksempel på hvordan nybygg bør oppføres og er særlig imponert av hvor grundig og helhetlig byggherre og entreprenør har arbeidet med alle emner i BREEAM-NOR. Enda mer beundringsverdig blir det når det har vært få BREEAM-prosjekter å lære av i regionen. Juryen er tilsvarende imponert over at prosjektet er realisert med høyeste sertifiseringsnivå innenfor en normal tidsramme for kontorbygg i regionen og uten større merutgifter for den høye miljøsertifiseringen.

BREEAM-prisen 2025 – rehabilitering

Juryen utnevner Entra ASA og Stenersgata 1-3 til vinner av BREEAM-prisen 2025 – rehabilitering for sin særlig imponerende helhetlige innsats for bærekraftig utvikling.

Juryens begrunnelse:

Midt i Norges mest hektiske knutepunkt ved Oslo Sentralstasjon ligger kjøpesenteret Oslo City med en kontordel på toppen. Hele 17 000 kvadratmeter kontorareal fra 5-12. etasje er transformert, og denne delen av bygget er nå sertifisert med BREEAM-NOR Excellent.

Prosjektet har bevart alt av eksisterende bærekonstruksjon og gjenbrukt så mye som mulig av eksisterende klimavegg, og dermed redusert klimagassutslippene med 43 prosent sammenlignet med et referansebygg. Systemer for romkontroll, ventilasjon, varme, kjøling, belysningsanlegg og solskjerming er fullintegrert i samme system og sikrer optimal brukerkomfort og minimal energibruk.

Med byggeplass i et av Norges mest trafikkerte lyskryss vil juryen berømme innsatsen for å opprettholde ansvarlig byggeplassdrift på et lite areal avsatt til byggeplass.

Juryen er særlig imponert av den formidable innsatsen for å tilføre miljøkvaliteter i et urbant område preget av asfalt, glassfasader og betong. Stenersgata 1-3 huser nå en 28 meter høy grønn vegg som dekker 750 kvadratmeter, og er en av Nord-Europas største utvendige grønne vegger. Utforming av taklandskapet er basert på Oslos natur med skogen og fjorden Den grønne veggen og det blågrønne taket bidrar til økt naturmangfold, redusert energibruk og ikke minst overvannshåndtering. Regnvann samles opp i et basseng på taket, som tappes til en innvendig tank hvor det tilsettes plantenæring og deretter pumpes vannet til de utvendige planteveggene. Overskuddsvannet pumpes tilbake til taket. Vannspeilet på taket slipper vann kontrollert til ledningsnettet, og er synkronisert med nedbørsprognoser fra yr.no slik at vannmagasinet tømmes i forkant av varslede større nedbørsmengder.

Bygget blir sett på som et foregangsprosjekt og det har vært stor interesse fra byggenæringen og fra offentlige myndigheter. De innovative løsningene er aktivt delt med bransjen i et stort antall seminarer. Entra ASA har med innsatsen i Stenersgata 1-3 vist bransjen hvordan et grått bygg i et område med grå flater kan transformeres til å bli en grønn oase midt i Oslo sentrum.

BREEAM hederspris 2025

Årets vinner av hedersprisen har vært en ledestjerne for bærekraft i hele bygg- og eiendomssektoren i sin region i mange år. Siden 2012 har vinneren brukt BREEAM som et styringsverktøy for å følge opp og ivareta selskapets høye ambisjoner om at prosjektene skal bidra til bærekraftig utvikling.

Selskapet var blant de første som jobbet med BREEAM-sertifisering i denne landsdelen, og arbeidet har sikret en systematisk tilnærming til bærekraft og bidratt til å øke verdien av eiendomsporteføljen.

Årets vinner har i sin strategi forpliktet seg til å sertifisere alle byggeprosjekter på høyest mulig nivå, en praksis som sikrer at bærekraftige løsninger er en integrert del av virksomheten.

Selskapet har også etablert sitt eget rådgivningsselskap for bærekraft, noe som gir det et stort fortrinn ved utvikling og gjennomføring av bærekraftige prosjekter.

Årets vinner deler aktivt sin kunnskap og erfaring med bærekraft og BREEAM med bransjen på mange møteplasser, ikke minst gjennom å etablere en regional klynge for bygg, anlegg og eiendom.

Selskapet har en helt spesiell posisjon i bransjen i sin region, og nå er det på overtid at også resten av landet lærer mer om det svært imponerende bærekraftsarbeidet de utfører hver dag.

Det er en enstemmig jury som utnevner Smedvig Eiendom AS som vinner av BREEAM-prisen 2025 – hedersprisen.

Juryen for BREEAM-prisen 2025 har bestått av Emilie Marley fra Entra, Kia Kriens Haavi fra Kommunalbanken, Per F. Jørgensen fra Vill Energi, Pia Kruse fra NCC, Jenny Josefine Holen fra Stor-Oslo Eiendom, Kjersti Folvik fra Oslobygg KF, Trine Dyrstad Pettersen fra Byggevareindustrien og Steinar Skjerdingstad fra Arkitektbedriftene i Norge. Sertifiseringssjef i Grønn Byggallianse, Viel Sørensen er juryleder og Martin Strand fra Grønn Byggallianse er sekretær.

– Det som gjør dette transformasjonsprosjektet spesielt, er at bygget ble bygget med tanke på en fremtidig ombygging til hotell, sier Bendik Aarstad, distriktsleder for Veidekke Bygg Rogaland.

Dermed kan de 181 gjesterommene til det kommende Hotell Hinna i Jåttåvågen i Stavanger, stå ferdige allerede i 2026. Hotellet skal drives av Up North som er del av Norlandia Hotels.

– Den korte byggetiden på et år er mulig siden det stod et bygg her fra før. Skulle vi reist et nybygg måtte byggetiden fordobles, sier han.

Fra kontor til hotell

I Jåttåvågen ble det tidligere bygget betongunderstell til oljeplattformer. Nå forvandles området til en moderne bydel og har allerede fått et fotballstadion, kjøpesenter, serveringssteder, og mange boliger og kontorarbeidsplasser. Det inkluderer Aker Solutions kontorer fra 2012, som etter fraflytting bygges om til ny bruk.

Aker Solutions holdt til i to bygg som var bundet sammen med en gangbru. Det er det minste av disse to byggene, Jåttåvågen 12 på tilnærmet 10 000 kvadratmeter, som blir hotell.

Klargjør for ny planløsning

Gangbruen over til Jåttåvågen 10 rives. Det samme gjelder all innmat i det åtte etasjer høye kontorbygget.

– Vi river ned til skjelettet og gjør klar for ny planløsning. Heis, trapper og bærende konstruksjoner blir stående, sier Aarstad.

Det samme gjelder en nedlagt kafé i 1. etasje.

– Ostehuset skulle egentlig holdt åpent i byggetiden, så de lokalene er ikke del av vårt prosjekt, sier han.

Parkeringskjelleren, som er felles med nabobygget, inngår heller ikke i Veidekkes prosjekt.

Fordel med fleksibilitet

Siden bygget fra 2012 var planlagt for fremtidig bruk til hotell, ble jobben til Veidekke mye enklere. Takhøyden var tilpasset hotellbruk, og de bærende søylene kommer ikke i veien for hotellrommene siden de ligger i ytterveggene i fasaden eller i trappesjaktene.

– Fremtidige byggeprosjekt bør planlegges med slik fleksibilitet. Ved å planlegge nye byggeprosjekt for fremtidig demobilisering og gjenbruk, i stedet for rivning, gjør vi byggenæringen mer bærekraftig, sier Aarstad.

Gjenoppbygging

Når alle spor av kontor er revet ut, starter gjenoppbyggingen. Hotellkorridorer og hotellrom skal bygges med lett- og skillevegger i stål og gipsplater. Ferdige bademoduler monteres etter «plug and play»-prinsippet. 181 baderom krever imidlertid kjerneboring mellom etasjene.

– Det må etableres nye sjakter tilhørende baderommene ned gjennom etasjene, sier Aarstad.

Sett utenfra blir det minimale fasadeendringer, med unntak av ny resepsjon i 1. etasje ved siden av det tomme cafélokalet. Det blir også flere vinduer.

– I tilbudsfasen laget vi et fargekart i grønt, gult og rødt for hvert vindu. Fargekartet viste at halvparten av vinduene kunne beholdes slik de er, mens de andre kan byttes ut i de eksisterende rammene. Det kommer også nye vindu til hotellrom der det ikke er vindu i dag, sier han.

Donorbygg for gjenbruk og ombruk

Det jobbes med en ombruksrapport over utstyr og materialer som tas ut, samtidig som at alt med en potensiell gjenbruksverdi som kontorfronter, branntromler, himlingsplater, kjølebafler og diverse teknisk utstyr, mellomlagres i det tidligere lokalet til Ostehuset, samt i nabobygget Jåttåvågen 10.

– Ombruksrapporten vil gi svar på hva som kan gjenbrukes eller ombrukes, sier Aarstad.

Han tviler på at det vil bli brukt mye gjenbruksmaterialer til hotellet, men tror det blir desto mer gjenbruk hos naboen i Jåttåvågen 10 der lokalene også skal tilpasses nye leietakere; både med kontor og en planlagt mathall.

– Det er vanskelig å planlegge bygging basert på gjenbrukte materialer for et så stort prosjekt som dette, siden materialene først må legges til side og lagerføres fra andre bygg. Vi kommer nok heller til å bli et donorbygg for andre mindre byggeprosjekt, sier han.

Ulik prosess

Veidekke i Rogaland bygger i hovedsak nybygg: både boliger, større næringsbygg og offentlige bygg. Transformasjon av et eksisterende bygg som Hotell Hinna krever en annerledes fremgangsmåte.

– Det blir en annen byggeprosess, siden vi får tilgang til hele bygget med en gang. Det gir en annen logistikkmessig prosess, sier Aarstad.

Distriktslederen synes det er spennende å være med på omdanningen av et gammelt industriområde til den nye og moderne bydelen han kan se vokse frem utenfor eget kontorvindu.

– Våre egne lokaler ligger her i Jåttåvågen, og vi holder samtidig på med flere boligprosjekt her, avslutter han.

– Bakgrunnen for prosjektet var at vi allerede i 2017 vant konkurransen om nytt bydelshus på Furuset for bydel Alna. Dette ble overleverte i 2021 og var det første bydelshuset med samlokaliserte tjenester. Det gode samarbeidet med bydelen og det fantastiske resultatet, gjorde at vi hadde stor tro på å vinne konkurransen om bydelshuset som bydel Grorud utlyste i 2022. Det var også bakgrunnen for at vi kjøpte tomten i Kakkelovnskroken 3 og engasjerte Arcasa Arkitekter, nå Sweco Architects, som også var arkitekt på Furuset for bydel Alna, sier Tom Egil Roll-Olsen, prosjektdirektør i Lerka Eiendom. Selskapet har i dag mer enn 200 000 kvadratmeter under forvaltning og utvikling.

For å oppnå sertifiseringene har bygget blant annet energibrønner, blågrønt tak med integrert overvannshåndtering, 400 kvadratmeter solceller, og takterrasse for de ansatte i bydelen.

Høye bærekraftsmål

Lerka og bydel Grorud har tydelige bærekraftsmål og høye miljøambisjoner som skal gjenspeiles i det nye bydelshuset.

– Siden begynnelsen av prosjektet har vi tenkt effektiv kontordrift, lavt energiforbruk, optimale reguleringsmuligheter for lys og ventilasjon, kildesortering, avstand til kollektivknutepunkt, parkeringsdekning, og fokus på bærekraftige innkjøp og materialvalg.

– Eiendommen har derfor svært få parkeringsplasser, hvor de fleste er avsatt til hjemmetjenestens elektriske tjenestebiler. Det forutsetter at de fleste ansatte må bruke sykkel eller kollektivtransport til jobben. Nærheten til T-banestasjonen vil også tilrettelegge for klimavennlige jobbreiser, sier han.

Smart drift

Lerka har siden 2020 engasjert seg i å forbedre seg på drift og forvaltning av eiendom gjennom digitalisering. Problemstillingen er ikke at det mangler data i bransjen, men den ofte er utilgjengelig i siloer og proprietære systemer. Konkret har dette engasjementet spilt seg ut gjennom aktivt eierskap i teknologiselskapet Autility.

– Autility har nå utviklet en teknologi som gjør det mulig og slå ned skilleveggen mellom siloene for digitale tvillinger og FDV. Resultatet er en levende digital tvilling tilpasset drift som muliggjør at data kan samles i riktig kontekst der den hører hjemme, på byggets komponenter. Bevissthet på samling av data fra drifterne i første linje og oppover i verdikjeden er et eget «mindset» som muliggjør at man får bedre kontroll på det man har, slik at man kan planlegge og lede eiendomsarbeidet bedre, sier Harald Mohn, daglig leder i Lerka Eiendom og styreleder i Autility.

– Kontroll på data gir også kontroll på verdier og danner grunnmuren for å benytte moderne teknologi som kunstig intelligens til smarte tiltak, eksempelvis tilpasning til nye krav fra taksonomien. Vår definisjon av bærekraft er at vi skal ta enda bedre vare på det vi har slik at det varer lengst mulig. Drive, ikke rive, sier Mohn.

Tett samarbeid i totalentreprise

Roll-Olsen forteller om et prosjekt preget av godt samarbeid basert på gjensidig tillit mellom byggherre, entreprenør og prosjekterende.

– Vi har kjørt åpne prosesser basert på gjensidig tillit og forståelse gjennom hele prosjektet. Prosjektet har derfor gått veldig bra og det skal overleveres like før avtalt frist, og da med meget gode kvaliteter. Samarbeidet med leietakere, entreprenør, prosjekterende, leverandører og kommunale etater har gjort at vi har greid å levere bygget som forventet.

– Vi gikk opprinnelig ut med forespørsel om en samspillsentreprise, men da flere av entreprenørene valgte å gi tilbud på en totalentreprise gikk vi for det. Prosjekteringen med totalentreprenøren begynte uten annet underlag enn arkitektmodellen, leveransebeskrivelsen til leietaker, og vår felles forståelse for omfang og kvalitet på leveransen.

Han forteller at de tidlig valgte å forlenge prosjekteringsperioden og komprimere gjennomføringen.

– Vi har valgt en litt annen tilnærming og er imponert over samarbeidet mellom alle prosjekterende og utførende. På grunn av tomtens utforming og byggets lengde, har vi i dag ferdigstilte arealer, nesten ferdigstilte arealer, arealer hvor fasade ikke er lukket og arealer hvor ingen overflater er ferdigbehandlet. Det vil si at vi har nesten alle byggeriets faser samtidig på tomten.

– Til tross en lang og smal tomt har prosjektet gått på skinner, avslutter Roll-Olsen.

Korte tidsfrister

Han får støtte av Helena Rönnkvist, sivilarkitekt MNAL og arkitekt SAR/MSA i Sweco Architects.

– Prosjektet er utført i tett samarbeid med leietaker, byggherre, entreprenør og konsulenter for å innfri tidsrammene for overtakelse av bydelen. For å få til dette har vi benyttet fleksibel prosjektering for å imøtekomme bydelens ønsker, tilrettelegge for gode medvirkningsprosesser, og ikke minst skape god arkitektur.

Spennende område å prosjektere

Hun peker på de ulike miljøtiltakene i prosjektet som spennende for prosjekteringen.

Hun er enig i at prosjektet har en utfordrende plassering mellom Trondheimsveien og Rødtvet T-banestasjon, bare 100 meter fra inngangstorget.

– Det er både utfordrende og spennende å prosjektere i slike områder. Dette er en svært aktiv tomt, med blant annet tog som passerer forbi fasadene til kontorlandskapene, sier Rönnkvist.

Fokus på smart drift

Rönnkvist forteller at kontorområdene bygger på et aktivitetsbasert arbeidsplasskonsept med 65 prosent dekningsgrad og hjemmekontor deler av arbeidsuken for bydelens ansatte.

– Vi benytter også verktøy for å kartlegge arealbruk, tilstedeværelse, inneklima og energibruk slik at vi kan gi bedre beslutningsstøtte for hvordan bygget kan brukes og driftes optimalt. Informasjon om personbelastning, energibruk, vannforbruk og avfallsdata skal også vises i sanntid på informasjonsskjermer i velkomsttorget.

– Huset er kort fortalt utrustet og forberedt på det meste av smartbyggteknologi, avslutter Rönnkvist.

Oppføres i faser

Lars A Åmellem, prosjektleder i STØ Entreprenør, forteller om et prosjekt som krever god logistikk.

– Den spesielle beliggenheten og den smale tomten gir oss bare en vei inn. Bygget ble derfor blant annet delt opp i tre vertikale montasjeetapper. Vi starter med råbygget i bunnen, går etter med fasader før de innredningstekniske fagene avslutter. Det vi si at på slutten av prosjektet har vi råbyggsfase i den ene enden og innredning i den andre enden av bygget samtidig. Det handler om å ha alle fasene i drift hele tiden.

– Vi har hatt lignende prosjekter i andre sentrumsnære strøk i Oslo tidligere. Da må man planlegge logistikken svært godt, men alle prosjekterer lever sitt liv og har sine spesifikke utfordringer, sier Åmellem.

Geotekniske hensyn

Han forteller at de som totalentreprenør med styring av de prosjekterende måtte ha nøye fokus på de geotekniske forholde med tanke på tomtens lokasjon.

– Det har naturligvis vært en utfordring å bygge såpass tett inntil infrastruktur eid av Sporveien og Statens Vegvesen. Vi har derfor prioritert robuste tiltak og konstruksjoner for spuntarbeider, avstivninger og utgraving for å redusere risiko for setninger mot T-bane, vei og infrastruktur.

– I tillegg har vi målt grunnvann, rystelsesmålinger og innmålinger av T-banespor for å sørge for at arbeidene våre ikke får konsekvenser for infrastrukturen i nærheten, sier han.

Kombinerer miljø- og energitiltak

Åmellem forteller om omfattende arbeid for å innfri kravene i miljøsertifiseringene.

– For oss innebærer sertifiseringen BREAAM-NOR Very Good at vi må dokumentere løsninger og produkter nøye. Vi har derfor en egen BREEAM-ansatt som håndterer dette i prosjektet opp mot Byggherre, leietakere, prosjekterende og utførende.

– Når det kommer til energiløsninger har vi tilknytningsplikt til fjernvarme, men ikke en bruksplikt. Prosjektet har derfor valgt å bruke bergvarme som primæroppvarming, mens fjernvarmen skal dekke spisslast i ekstreme perioder om vinteren. Samtidig ligger alt av fordrøyning av regnvann på taket før det går over på det kommunale nettet. På denne tomten er det nemlig ikke på plass på bakken, hvor man vanligvis plasserer fordrøyningsanlegg.

– Takket være et tett og åpent samarbeid med byggherre og leverandører, ligger prosjektet godt an for åpning i desember, avslutter Åmellem.