Administrerende direktør i Boligprodusentenes Forening, Lars Jacob Hiim, ser med sterk bekymring på boligmarkedet, i og rundt de store byene. Ikke minst ny-boligprisene, der salget har falt med drøyt 20 prosent, er bekymrende. Dette er et faresignal som er svært tydelig, og som sammen med en del politiske signaler, forsterker krisen. Endringene i markedet kommer svært raskt opp til overflaten hos boligprodusentene, fordi de påvirkes direkte og umiddelbart av igangsettingen av nye boliger. Dermed får de en «hands on»-oversikt over markedet, som har en tendens til å være både tydeligere og ikke minst raskere oppdatert enn mange andre.

Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring

– Vi er rett og slett alvorlig bekymret for boligbyggingen fremover. Flere faktorer trekker i samme retning, og har som konsekvens at økonomien faller ut av ny-boligmarkedet. For folk flest vil det bety at det blir enda vanskeligere enn nå å komme seg inn i sin første bolig, og det er jammen vanskelig nok som det er.

En utfordrende situasjon

Det er flere politiske signaler som vil påvirke boligbyggingen fremover. Hiim mener at forslaget til ny utlånsforskrift, kan bidra til å redusere nybyggingen i resten av landet, ved en eventuell vedtakelse.

– Det er dessverre flere. Blant annet forslaget til ny utlånsforskrift, om den skulle komme til å bli vedtatt. Forslaget undervurderer de negative virkningene for boligforsyningen. Færre nye boliger vil opprettholde det høye prisnivået. Forslaget vil derfor ytterligere forverre førstegangskjøperes mulighet til å komme inn i boligmarkedet. Det pussige med utlånsforskriften, er at den i realiteten er innrettet for å møte utfordringene i Oslo-området. Boligmarkedet i Norge er mer enn bare Oslo. Vi er bekymret for at forslaget reduserer nybygging i resten av landet og påskynder sentraliseringen.

Det går mot vanskeligere tider, og utlånsforskriften gjør situasjonen enda mer usikkert for fremtidig boligbygging.

– Det er ingen tvil om at det vil bli krevende. Derfor er det nesten merkelig at vi akkurat nå skulle få inn et forslag om en ny utlånsforskrift som gjør det enda vanskeligere å komme inn på boligmarkedet. Fra før har vi en situasjon der mange er avhengig av foreldre for å komme inn i markedet. Så får vi altså en utlånsforskrift som strammer ytterligere inn. Totalt sett betyr det at bekymringene for en alt for lav boligbygging bare øker, sier Hiim.

Hiim er dessuten tydelig på at det er flere faktorer som virker inn samtidig. De har truffet så samtidig, at enkelte faktisk kaller det en «perfekt storm».

– Vi får økte priser på grunn av ettervirkningene av Covid 19, og ikke minst på grunn av krigen i Ukraina. Dette påvirker både energiprisene, råvareprisene og prisene på materialer. Så har vi prisene på tømmer i USA, som også har forskjøvet markedet og ført til ytterligere prisøkning. Regnestykket med lavere priser på ny-boligene og økte kostnader for å bygge dem, går jo rett og slett ikke opp. Derfor ser vi en tilbakegang når det gjelder igangsetting av nye boliger. Det bygges fortsatt en del, men da er det ferdigstillelse av allerede igangsatte bygg, rehabilitering og så videre.

Ønsker et mer fleksibelt regelverk

Boligbyggerne etterlyser dessuten mer fleksible rammer for boligbyggingen, og peker blant annet på både areal og byggemåter.

– Vi har ved flere anledninger etterlyst et mer fleksibelt regelverk for boligbygging her i landet, fordi vi fra boligbyggernes side ønsker oss muligheten for å kunne bygge mer tilpasset markedets ønsker.

Foto: Julia Naglestad for Fremtidens Byggenæring

Selv om det er utfordringer i boligmarkedet, endres likevel ikke måten det bygges boliger på – for så enkelt er det ikke, forklarer Hiim.

– Det er ikke slik at dagens vanskelige situasjon i boligmarkedet, uten videre kan påvirke måten vi bygger på, eller for den saks skyld, antall kvadratmeter per leilighet. Man kunne tenkt seg at det ble satt i gang bygging av et større antall mindre leiligheter for å bedre inngangen i boligmarkedet, men det lar seg ikke gjøre. Svaret på hvorfor det er slik, er å finne i de begrensninger som ligger i den såkalte bolignormen og en del andre bestemmelser.

Han mener at det ikke vil komme endringer med det første:

– Det er vel ingen som helt tør å si akkurat når det kan komme til å snu. Men slik det nå ser ut, blir det neppe i 2023. Så får vi kanskje sette vår lit til 2024, om vi er optimistiske. Det er som sagt svært vanskelig å si noe om dette nå. Jeg kan ikke si at jeg ser noen umiddelbar lysning, understreker han. Og legger til at han ser for seg at byggeprisene kommer til å bli mere stabile enn vi har sett, men at det kommer til å være på et mye høyere nivå enn tidligere.

– Så kan man innvende at dette er en bransje som går opp og ned hele tiden, og slik er det jo. Men utsiktene vi har nå, er på ingen måte lystelige, slår han fast.

Fallende boligpriser

Sjeføkonom Nejra Macic ved Prognosesenteret, forteller om fallende boligpriser. Deres analyser tilsier at den fallende boligprisen vil fortsette ut året.

– Vi forventer fallende boligpriser ut året. Det er vanlig at boligprisene faller om høsten, men denne høsten venter vi sesongjustert prisnedgang måned for måned, sier Macic.

– Når vi kommer til januar, vil nok prisene stige igjen, og trolig også i februar. Men så blir det svak utvikling resten av 2023. Vi ser for oss at prisene i desember 2023 blir litt lavere enn i dag, og det er renteøkningene som er hovedårsaken til dette. Når vi kommer til 2024, tror vi på litt sterkere prisvekst igjen. Innen den tid har vi trolig fått et lite rentekutt igjen, og tilførselen av nye boliger vil være lavt, sånn at etterspørselen øker mens tilbudssiden faller. Det er utfordrende for førstegangskjøperne, men mange kommer seg likevel inn på markedet.

Macic forteller at deres prognose, i motsetning til andre analysemiljøer, angir at igangsettingen vil gå betydelig ned, ut 2023.

– Igangsettingen av nye boliger har ikke begynt å falle enda, det er salget av nye boliger som har falt. Registrerte igangsettingstillatelser til boliger er så langt i år på nivå med fjoråret. Vår prognose er at igangsettingen vil gå kraftig ned ut året og gjennom 2023. Spesielt i Oslo vil tilførselen av nye boliger bli veldig lav fremover, og det er en av hovedårsakene til at vi ikke tror på noe veldig sterkt boligprisfall (i motsetning til enkelte andre analysemiljøer), og til at vi tror på sterkere prisvekst igjen i 2024.